Po dwóch latach nieprzerwanych podwyżek rynek mieszkaniowy w większości Polski złapał oddech. Indeks cen nieruchomości, który dla bankier.pl przygotowuje firma analityczna Cenatorium, wyniósł w lipcu 119,41 pkt dla całego kraju, zaledwie o 0,03 pkt więcej niż miesiąc wcześniej. W skali roku wzrost sięga 2,86 pkt, a więc mniej niż inflacja. Kupujący, którzy od miesięcy czekali na uspokojenie stawek, dostali pierwszy twardy sygnał, że presja cenowa słabnie.
Stolica z największym skokiem od sześciu lat
Zupełnie inaczej wygląda obraz w Warszawie. Stołeczny indeks wzrósł w lipcu o 1,08 pkt w skali miesiąca, najmocniej od maja 2020 r., a w ujęciu rocznym poprawił się o 4,13 pkt. Najszybciej drożeją mieszkania rodzinne o metrażu 60-80 mkw., które w ujęciu kwartalnym podrożały o 3,3 proc. Popyt w stolicy koncentruje się więc dokładnie w tym segmencie, w którym podaż nowych lokali jest najtrudniejsza do uzupełnienia.
| Indeks cen mieszkań, lipiec 2026 | Poziom | Zmiana m/m | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Polska | 119,41 pkt | +0,03 pkt | +2,86 pkt |
| 6 największych miast | 134,00 pkt | +0,04 pkt | +3,08 pkt |
| Warszawa | 132,93 pkt | +1,08 pkt | +4,13 pkt |
Źródło: Cenatorium dla bankier.pl
Kredytowa maszyna znów pracuje na wysokich obrotach
Stabilizacja cen nie oznacza uśpionego rynku, wręcz przeciwnie. Jak wynika z danych przytaczanych przez bankier.pl, w drugim kwartale 2026 r. banki udzieliły 83,5 tys. kredytów hipotecznych, o 14,2 proc. więcej niż kwartał wcześniej i aż o 50,5 proc. więcej niż przed rokiem. Ponad jedną piątą umów stanowiły refinansowania, czyli przenoszenie starych kredytów do banków oferujących lepsze warunki. Po odjęciu tych operacji liczba nowych kredytów i tak wzrosła o około 17,4 proc. rok do roku.
Rosnąca fala refinansowań to osobne zjawisko, które zmienia układ sił w bankowości. Klienci ze starymi, drogimi kredytami coraz sprawniej wykorzystują konkurencję między instytucjami, a banki muszą walczyć nie tylko o nowych kredytobiorców, ale i o utrzymanie obecnych. Dla przeciętnego posiadacza hipoteki oznacza to realną szansę na obniżenie raty bez czekania na decyzje w sprawie stóp procentowych.
Zobacz również:
FINANSE · 29.09.2026Polacy w średnim wieku mają 31,2 mld zł zaległości. Tylko młodzi zwiększają swoje długiPopyt wraca, ale bez cenowego szaleństwa
Cytowany przez bankier.pl doradca rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński ocenia, że na rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej widać zmianę nastrojów, bo popyt wraca, ale nie oznacza to powrotu do cenowego boomu. Zdaniem Barbary Bugaj z serwisu SonarHome.pl lipcowe wahania cen były dla kupujących słabo odczuwalne, a kluczową barierą pozostaje sam poziom stawek, które po latach podwyżek wciąż wykluczają z rynku dużą grupę nabywców.
Hamulcem dla podwyżek jest także bogata oferta deweloperów. W wielu miastach podaż nowych mieszkań przewyższa bieżący popyt, co zmusza sprzedających do negocjacji i pakietów rabatowych. Ta poduszka podażowa sprawia, że nawet rosnąca liczba kredytów nie przekłada się na razie na skokowe wzrosty cen poza stolicą.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
Dwa rynki w jednym kraju
Dla kupujących wnioski z raportu są dwojakie. W większości miast czas gra na ich korzyść, bo stawki stoją w miejscu, a wybór lokali jest szeroki, co daje pole do negocjacji. W Warszawie odwrotnie: odkładanie decyzji o zakupie mieszkania rodzinnego kosztuje z każdym kwartałem coraz więcej, a konkurencja o dobrze skomunikowane lokale w średnim metrażu zaostrza się.
Różnica między indeksem ogólnopolskim a wskaźnikiem dla sześciu największych miast, sięgająca kilkunastu punktów, pokazuje przy tym, jak głęboko rozjechały się rynki metropolii i mniejszych ośrodków. Od bazowego okresu indeksu ceny w wielkich miastach wzrosły o ponad jedną trzecią, podczas gdy w skali kraju o niespełna jedną piątą. Przewaga aglomeracji utrwala się z każdą falą podwyżek, bo to tam koncentrują się miejsca pracy, migracja i kapitał inwestycyjny.
Dla deweloperów i banków lipcowe dane układają się w scenariusz miękkiego lądowania. Rynek finansuje się coraz tańszym kredytem, obroty rosną, a ceny nie uciekają nabywcom, co ogranicza ryzyko gwałtownej korekty. Na razie, jak wynika z indeksu Cenatorium, poza stolicą rynek pierwszy raz od dawna daje kupującym chwilę wytchnienia.