Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wyraźnie zmienia kierunek. Deweloperzy coraz rzadziej szukają wyłącznie działek pod klasyczną zabudowę mieszkaniową. W centrum zainteresowania znajdują się dziś grunty pod parki handlowe, centra danych oraz magazyny energii. To efekt zarówno zmian w popycie, jak i reformy planowania przestrzennego.
Jednym z najmocniejszych trendów jest rozwój parków handlowych typu convenience. Inwestorzy poszukują działek o powierzchni około 1–2 ha, z dobrą ekspozycją i bezpośrednim wjazdem z dróg krajowych lub wojewódzkich. Liczy się widoczność, dostępność parkingów i szybki dojazd dla klientów z mniejszych miast oraz przedmieść. Konkurencja o takie lokalizacje jest duża, co utrzymuje ceny gruntów na wysokim poziomie mimo ostrożniejszej sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Równolegle rośnie znaczenie gruntów pod centra danych. Dynamiczny rozwój usług chmurowych i sztucznej inteligencji zwiększa zapotrzebowanie na infrastrukturę o wysokim poborze mocy. Inwestorzy szukają działek z możliwością uzyskania przyłącza o mocy rzędu kilkudziesięciu megawatów oraz bliskością sieci światłowodowej. W praktyce oznacza to, że dostęp do infrastruktury energetycznej staje się ważniejszy niż sama lokalizacja w ścisłym centrum dużej aglomeracji. Oprócz Warszawy analizowane są również okolice Poznania, Katowic czy inne obszary z potencjałem rozbudowy sieci.
Nowym segmentem są także magazyny energii, powiązane z rozwojem odnawialnych źródeł energii. Stabilizacja systemu elektroenergetycznego wymaga infrastruktury umożliwiającej przechowywanie nadwyżek energii, co przekłada się na dodatkowy popyt na odpowiednio zlokalizowane grunty.
Istotny wpływ na rynek ma reforma planowania przestrzennego. Wprowadzenie ogólnych planów gminnych i zmiany w zasadach wydawania decyzji o warunkach zabudowy powodują, że działki z jasnym, uregulowanym statusem planistycznym zyskują na wartości. Z kolei grunty bez jednoznacznego przeznaczenia inwestycyjnego mogą tracić atrakcyjność. Ograniczona podaż działek „gotowych do zabudowy” sprawia, że ich ceny utrzymują się na wysokim poziomie nawet w okresie słabszej sprzedaży mieszkań.
W największych miastach – Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu czy Poznaniu – ceny gruntów pozostają relatywnie stabilne lub rosną. Deweloperzy coraz częściej analizują jednak także mniejsze ośrodki i lokalizacje satelitarne, gdzie koszty wejścia są niższe, a potencjał rozwoju infrastruktury wciąż duży.
Segment logistyczny pozostaje ważny, choć po okresie intensywnej ekspansji tempo nowych inwestycji nieco wyhamowało. W tzw. „wielkiej szóstce” lokalizacji magazynowych – Warszawa, Polska Centralna, Śląsk, Wrocław, Poznań i Trójmiasto – ceny gruntów pod logistykę nadal utrzymują się na podwyższonym poziomie.