Prowadząc długotrwałe postępowania eksmisyjne zastanawiam się, co jest bardziej dotkliwe dla wynajmującego. Pozostawanie najemcy w lokalu czy zaleganie z płatnością czynszu oraz innych opłat. I powoli dochodzę do wniosku, że tak naprawdę, w sytuacji gdy wynajmujący nie chce zamieszkać w lokalu, a zakup był czysto inwestycyjny, to najbardziej odczuwalny jest brak terminowej płatności. Ostatnio zatem przygotowując umowy najmu duży nacisk kładę na zabezpieczenia płatności. Poniżej przedstawiam praktyczne wskazówki prawnika z Warszawy, które odpowiadają na pytanie: co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu.
Pierwszy krok – dodatkowe zabezpieczania w umowie najmu
Pierwszym krokiem do bezproblemowej realizacji umowy najmu jest dobrze przygotowana umowa najmu. Do najważniejszych postanowień umowy najmu należą postanowienia regulujące wypowiedzenie umowy oraz zabezpieczenie płatności. Zazwyczaj te dwa zagadnienia są najczęstszą przyczyną sporów pomiędzy wynajmującym a najemcą. Popularnym zabezpieczeniem płatności jest kaucja. Standardem jest pobieranie kaucji w jednokrotnej wysokości. W przypadku wielomiesięcznych zaległości kaucja okazuje się być niewystarczająca. Dlatego już na początku warto rozważyć pobieranie kaucji w co najmniej w dwukrotnej wysokości czynszu. Drugim dobrym zabezpieczeniem jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do płatności czynszu i innych opłat przewidzianych umową najmu. I choć oświadczenie o poddaniu się egzekucji głównie kojarzy się z umową najmu okazjonalnego i zobowiązaniem najemcy do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu w przypadku egzekucji, to patrząc na skalę opóźnień w płatnościach warto rozważyć jeszcze oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do płatności, które jest bardzo popularnym narzędziem przy umowach najmu lokali usługowych.
Drugi krok – wezwanie do zapłaty
Gdy najemca spóźnia się z płatnością, w pierwszej kolejności należy wystosować pisemne wezwanie do zapłaty. Dokument powinien zawierać wskazanie zaległej kwoty, termin na jej uregulowanie oraz informację o konsekwencjach braku zapłaty. Konsekwencją braku zapłaty może być skierowanie sprawy do sądu celem dochodzenia należności. Może być nią również wypowiedzenie umowy najmu. Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.
Rozwiązanie umowy najmu
Jeżeli najemca nie reaguje na wezwania, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem, jeśli najemca zalega z czynszem co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Warunkiem jest jednak wcześniejsze pisemne uprzedzenie lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenie dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości. Wypowiedzenie umowy najmu nie jest jednak panaceum na zaistniałą sytuację. Może się, bowiem zdarzyć tak, że najemca opuści lokal, a zadłużenie pozostanie. Kaucja zaś pokryje jedynie zniszczenia w lokalu albo opłaty za zużycie energii elektrycznej.
Dochodzenie należności przed sądem
W sytuacji braku dobrowolnej zapłaty właściciel może skierować sprawę do sądu. Wzór pozwu o zapłatę należności czynszowych można znaleźć na https://klaudynajarzeckoslacz.pl/wzory/pozew-o-zaplate-naleznosci-czynszowych/. Szybkie i skuteczne przeprowadzenie postępowania o zapłatę między innymi uzależnione jest od znajomości aktualnego adresu zamieszkania najemcy będącego dłużnikiem. Jeśli najemca nie wniesie sprzeciwu od nakazu zapłaty, nakaz zapłaty uprawomocni się i sprawę będzie można skierować do komornika. W przypadku posiadania oświadczenia o poddaniu się egzekucji w przedmiocie zaległych płatności można ominąć postępowania rozpoznawcze i wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu, a następnie sprawę skierować do komornika. Doświadczenie pokazuje, iż w przypadku zaległości czynszowych szybkość działania ma znaczenie. Nawet pozytywne rozstrzygnięcia sądowe, a następnie postępowanie egzekucyjne mogą okazać się nieskuteczne, jeśli najemca nie posiada środków finansowych oraz majątku, które pozwalałyby na uregulowanie zaległości.
Eksmisja nierzetelnego najemcy
Jeżeli problem nie dotyczy wyłącznie czynszu, ale także konieczności odzyskania lokalu, właściciel może wystąpić z powództwem o eksmisję albo z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu. Postępowania te są często czasochłonne, jednak stanowią jedyne legalne narzędzie do odzyskania mieszkania. Samowolne działanie, takie jak wymiana zamków, odcięcie mediów jest niedozwolone i grozi odpowiedzialnością karną.
Przede wszystkim szybkość i konsekwencja
W przypadku braku płatności kluczowa jest szybka i konsekwentna reakcja. Najpierw pisemne wezwanie, następnie jeśli to konieczne wypowiedzenie umowy i skierowanie sprawy na drogę sądową. Dzięki temu właściciel zwiększa swoje szanse na odzyskanie należności. Pamiętać jednak należy, iż wszystko zaczyna się od umowy najmu. Dobrze skonstruowana umowa oraz wprowadzenie dodatkowych zabezpieczeń zwiększa szansę na odzyskanie zaległości. Rezygnacja z konsultacji z warszawskim prawnikiem ds. umowy najmu może skutkować nieprzewidzianymi komplikacjami, co w konsekwencji może doprowadzić jedynie do częściowego zaspokojenia roszczenia.