Kupujący, którzy w ostatnich latach odkładali decyzję o zakupie własnego lokum, otrzymali właśnie dwa mocne argumenty do negocjacji. Pierwszy pochodzi z bazy cen transakcyjnych budowanej na podstawie aktów notarialnych z całej Polski. Drugi przyszedł z Luksemburga, gdzie Eurostat opublikował świeże zestawienie obejmujące kraje Unii Europejskiej. Oba źródła, choć korzystają z zupełnie innych metod, prowadzą do zbieżnych wniosków.
Indeks Cenatorium: niemal płaska linia i jeden wyjątek
Indeks cen nieruchomości przygotowywany przez firmę Cenatorium dla serwisu bankier.pl opiera się na cenach transakcyjnych, a nie ofertowych, dzięki czemu pokazuje urealnioną dynamikę rynku. Najnowszy odczyt, obejmujący lipiec 2026 r., wyniósł dla całej Polski 119,41 pkt. To zaledwie o 0,03 pkt więcej niż miesiąc wcześniej i o 2,86 pkt więcej niż przed rokiem. Czerwiec przyniósł wzrost o symboliczne 0,01 pkt, co oznacza drugi z rzędu miesiąc praktycznie płaskiej linii.
Zbiorczy wskaźnik dla Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Łodzi i Poznania osiągnął 134 pkt po wzroście o 0,04 pkt w ujęciu miesięcznym i o 3,08 pkt rok do roku. Pod prąd idzie jedynie Warszawa. Indeks dla stolicy wyniósł 132,93 pkt po zwyżce o 1,08 pkt wobec czerwca, najmocniejszej w skali miesiąca od maja 2020 r. W ujęciu rocznym warszawski wskaźnik zyskał 4,13 pkt. Z danych przywołanych przez bankier.pl wynika, że w aktach notarialnych z II kwartału 2026 r. stołeczne lokale o powierzchni od 60 do 80 m kw. podrożały średnio o 3,3 proc. kwartał do kwartału, a w części segmentów wróciły podwyżki przekraczające 10 proc. rok do roku.
Stabilizację potwierdzają obserwacje z rynku wtórnego. Według cytowanej przez bankier.pl Barbary Bugaj z SonarHome.pl mediana cen mieszkań w lipcu pozostała stabilna, a w poszczególnych miastach wahała się od minus 0,2 do plus 0,3 proc. w skali miesiąca. „Obecne wahania cen są słabo odczuwalne dla nabywców” oceniła ekspertka, wskazując na wysoki poziom stawek, które wystrzeliły w 2023 r.
Zobacz również:
FINANSE · 11.10.2026Pracowałeś w Japonii? Te okresy wreszcie policzą się do emeryturyEurostat: Polska zjechała do środka unijnej stawki
Obraz hamowania uzupełniają opublikowane na początku października dane Eurostatu za II kwartał 2026 r. Ceny mieszkań w całej Unii Europejskiej wzrosły w tym okresie o 4,7 proc. rok do roku i o 1,2 proc. wobec poprzedniego kwartału, a czynsze zwiększyły się o 3 proc. w skali roku. Polska, jeszcze niedawno regularnie obecna w czołówce takich zestawień, znalazła się w środku tabeli. Nowe mieszkania kupowane nad Wisłą podrożały o 6,5 proc. rok do roku, a lokale z rynku wtórnego o 6,1 proc., wobec unijnych średnich wynoszących odpowiednio 5,2 i 4,6 proc.
Kwartalna dynamika na polskim rynku wtórnym wyhamowała o 1 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Jak zauważa bankier.pl, ostrzejsze hamowanie Eurostat odnotował jedynie na Węgrzech, Słowacji i w Bułgarii. Liderami podwyżek pozostają kraje południa i wschodu kontynentu. W Portugalii używane mieszkania podrożały o 18 proc. rok do roku, w Bułgarii o 17,6 proc., a na Litwie o 15,3 proc. Jedynym krajem, w którym średnie ceny transakcyjne spadły zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym, okazała się Francja.
| Kraj | Rynek pierwotny (r/r) | Rynek wtórny (r/r) |
|---|---|---|
| Portugalia | +12,3 proc. | +18,0 proc. |
| Bułgaria | +12,3 proc. | +17,6 proc. |
| Litwa | +11,6 proc. | +15,3 proc. |
| Słowacja | +10,0 proc. | +14,3 proc. |
| Węgry | -0,7 proc. | +11,5 proc. |
| Czechy | +3,4 proc. | +10,0 proc. |
| Polska | +6,5 proc. | +6,1 proc. |
| Średnia UE | +5,2 proc. | +4,6 proc. |
| Niemcy | +1,5 proc. | +0,5 proc. |
| Francja | 0,0 proc. | -0,8 proc. |
Źródło: Eurostat, zmiana cen transakcyjnych mieszkań rok do roku w II kw. 2026 r. (dane za bankier.pl)
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
U sąsiadów Polski obraz jest wyraźnie zróżnicowany. W Niemczech nowe mieszkania podrożały zaledwie o 1,5 proc. rok do roku, a używane o 0,5 proc. W Czechach rynek wtórny urósł o 10 proc., na Słowacji o 14,3 proc., podczas gdy na Węgrzech nowe lokale potaniały o 0,7 proc. przy dwucyfrowej zwyżce cen mieszkań z drugiej ręki. Na tym tle polskie jednocyfrowe wzrosty wyglądają na rynek, który przeszedł od gorączki do ochłodzenia bez twardego lądowania.
Kredyty przyspieszają, podaż trzyma ceny w ryzach
Wyhamowanie cen nie jest skutkiem zapaści popytu. Z przywołanego przez bankier.pl raportu AMRON-SARFiN wynika, że w II kwartale 2026 r. banki udzieliły o 14,2 proc. więcej kredytów mieszkaniowych niż kwartał wcześniej i aż o 50,5 proc. więcej niż przed rokiem. Statystykę zawyżają jednak kredyty refinansowane, które odpowiadały za 22 proc. akcji kredytowej. Po ich wyłączeniu liczba nowych umów była o ok. 17,4 proc. wyższa niż rok wcześniej.
Kluczem do stabilizacji pozostaje podaż. Jak wskazuje bankier.pl, oferta mieszkań na sprzedaż wciąż jest duża, co ogranicza presję na szybki wzrost stawek i daje kupującym pole do negocjacji. Na rynku wtórnym sprzedający nadal muszą korygować wygórowane oczekiwania, aby w ogóle doprowadzić do transakcji. Narodowy Bank Polski w raporcie za II kwartał 2026 r. ocenił z kolei, że ceny na 16 analizowanych rynkach pozostawały względnie stabilne, a po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń w większości segmentów realnie spadały.
Rosnący popyt kredytowy przy dużej ofercie oznacza, że rynek wraca do równowagi, a nie do boomu. „Na rynku mieszkaniowym coraz wyraźniej widać zmianę nastrojów” skomentował w serwisie bankier.pl doradca rynku nieruchomości Tomasz Błeszyński, według którego bardziej prawdopodobny jest stopniowy powrót klientów niż skokowy wzrost popytu.