Na rynku hipotek ze zmienną stopą widać ruch, jakiego nie było od miesięcy. W najnowszym rankingu bankier.pl, opartym na symulacjach zebranych między 8 a 14 października, rata przykładowego kredytu na 592 tys. zł zeszła poniżej symbolicznej granicy 3,5 tys. zł. Z zestawienia po raz pierwszy całkowicie zniknął WIBOR 1M, bo banki masowo przechodzą na nowy wskaźnik POLSTR.
Rodzina z Warszawy znów na zakupach
Autorzy rankingu policzyli oferty dla rodziny dwa plus jeden z Warszawy, kupującej 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego za 740 tys. zł. Ona ma 29 lat i zarabia 8 tys. zł netto, on ma 32 lata i przynosi do domu 7 tys. zł, oboje pracują na umowach bezterminowych i mają czystą historię w BIK. Para wnosi 20 proc. wkładu własnego i pożycza 592 tys. zł na 25 lat przy zmiennym oprocentowaniu, korzystając z dodatkowych produktów banków w zamian za lepsze warunki.
Najniższą ratę w zestawieniu, 3497 zł, zaoferował PKO BP przy oprocentowaniu 5,30 proc. i marży 1,55 proc. Najniższy łączny koszt kredytu ma jednak VeloBank, gdzie przy stawce 5,14 proc. i marży 1,59 proc. rata wynosi 3509 zł, a całkowity koszt 471 206 zł. Podium zamyka Bank Pekao z ratą 3538 zł.
| Bank | Oprocentowanie | Rata | Łączny koszt |
|---|---|---|---|
| VeloBank | 5,14 proc. | 3509 zł |
471 206 zł |
| PKO BP | 5,30 proc. | 3497 zł |
475 126 zł |
| Bank Pekao | 5,23 proc. | 3538 zł |
490 724 zł |
| mBank (dla obecnych klientów) | 5,41 proc. | 3603 zł |
505 949 zł |
| Erste Bank Polska | 6,45 proc. | 3978 zł |
618 036 zł |
Źródło: ranking kredytów hipotecznych ze zmienną stopą bankier.pl, symulacje z 8-14 października 2026 r.
POLSTR obniżył raty bardziej niż banki
Jeszcze miesiąc temu z nowego wskaźnika korzystał w rankingu tylko jeden bank, dziś robi to większość zestawienia. POLSTR 1M, notowany na poziomie 3,55 proc., jest wyraźnie niższy od stawek WIBOR, które widnieją jeszcze w ofertach części banków. Jak podkreśla bankier.pl, spadek czołowych rat to głównie zasługa nowego wskaźnika, a nie cięcia marż przez banki.
Same marże też jednak wyglądają coraz lepiej, bo liderzy zestawienia schodzą poniżej 1,6 pkt proc., co jeszcze rok temu było nie do pomyślenia. Na drugim biegunie jest Erste Bank Polska z marżą 2,90 pkt proc., ratą 3978 zł i najwyższym RRSO w zestawieniu, sięgającym 7,04 proc.
Na co patrzeć przy wyborze oferty
Ranking przypomina starą zasadę, że najniższa rata nie musi oznaczać najtańszego kredytu. O łącznym koszcie decydują także prowizje, obowiązkowe ubezpieczenia i produkty dodatkowe, dlatego różnica między najtańszą a najdroższą ofertą w zestawieniu sięga blisko 147 tys. zł. W długim terminie kluczowa jest wysokość marży, bo wskaźnik referencyjny jest dla wszystkich banków w zasadzie wspólny, a rozpiętość między poszczególnymi stawkami zmalała w porównaniu z sytuacją sprzed kilku miesięcy.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
Kredytobiorcy stojący przed wyborem między stopą stałą a zmienną powinni pamiętać, że w równoległym październikowym rankingu ofert ze stałym oprocentowaniem bankier.pl średnia stawka wynosiła 6,45 proc. i rosła trzeci miesiąc z rzędu. Zmienna stopa startuje dziś z niższego pułapu, ale w zamian przenosi na klienta ryzyko przyszłych decyzji Rady Polityki Pieniężnej.
Część banków wciąż trzyma się starych wskaźników. Bank BPS i Credit Agricole opierają oferty o WIBOR 3M przy marżach 1,65 pkt proc., BNP Paribas stosuje WIBOR 3M z marżą 1,75 pkt proc., a UniCredit WIBOR 6M. Ponieważ stawki WIBOR notowane są wyraźnie powyżej POLSTR, oferty tych banków startują z wyższego pułapu oprocentowania, nawet przy zbliżonych marżach. Rozstrzygnięcie, który wskaźnik okaże się korzystniejszy w całym okresie spłaty, zależy jednak od przyszłej ścieżki stóp procentowych, a nie od dzisiejszej migawki.
Przy porównywaniu ofert warto też pamiętać o założeniach rankingu. Prezentowana rata uwzględnia składkę ubezpieczenia pomostowego, płaconego do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, a łączny koszt obejmuje odsetki, prowizję i obowiązkowe ubezpieczenia poza polisą nieruchomości. Symulacje zakładają ponadto skorzystanie ze sprzedaży krzyżowej, więc klient, który nie chce konta, karty ani dodatkowych polis, musi liczyć się z wyraźnie gorszymi warunkami cenowymi niż te z tabel.