W biurach sprzedaży deweloperów znów robi się tłoczno. Od lipca do września nabywców znalazło około 12,5 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach pierwotnych, a licząc od początku roku już 37,2 tys. Jak pisze bankier.pl, powołując się na dane firmy doradczej JLL, to odbicie po chudych latach 2024 i 2025, a całoroczny wynik ma przebić poziom, którego rynek nie widział od trzech lat.
Prawie jedna piąta wzrostu rok do roku
Dane kwartalne układają się w stabilny obraz. W pierwszym kwartale deweloperzy sprzedali 12,9 tys. lokali, w drugim 11,8 tys., a w trzecim 12,5 tys. Łączny wynik za trzy kwartały jest o 18,5 proc. wyższy niż w analogicznym okresie 2025 r., co przekłada się na około 6 tys. mieszkań więcej. W porównaniu z 2024 r. wzrost sięga 26,5 proc. Zestawienie obejmuje Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice, przy czym stolica Górnego Śląska jest liczona wśród największych rynków dopiero od tego roku.
| Okres 2026 r. | Sprzedane mieszkania | Skala |
|---|---|---|
| I kwartał | 12,9 tys. | |
| II kwartał | 11,8 tys. | |
| III kwartał | 12,5 tys. |
Źródło: JLL, za bankier.pl
JLL prognozuje, że czwarty kwartał, tradycyjnie najlepszy w roku, pozwoli domknąć 2026 r. wynikiem powyżej 50 tys. sprzedanych mieszkań. Taki rezultat oznaczałby powrót do poziomu z 2023 r., gdy rynek rozpędzał program Bezpieczny kredyt 2 proc.
Odbicie z niskiej bazy, nie hossa
Doradcy JLL studzą przy tym emocje. Nawet 50 tys. sprzedanych lokali plasowałoby 2026 r. wśród najsłabszych w ostatniej dekadzie, bo w latach 2016-2021 deweloperzy sprzedawali na największych rynkach od 53 tys. do 72,7 tys. mieszkań rocznie. Załamanie przyszło w 2022 r., gdy podwyżki stóp procentowych odcięły od rynku kupujących posiłkujących się kredytem hipotecznym, i dopiero teraz popyt mozolnie odrabia straty.
Rynek zmienił się też strukturalnie. W trzecim kwartale deweloperzy wprowadzili do oferty 12,8 tys. nowych mieszkań, a sprzedaż była o 2,3 proc. niższa od nowej podaży. Popyt i podaż wróciły więc do równowagi, co odróżnia obecne odbicie od gorączki z czasów taniego kredytu, gdy klienci kupowali lokale szybciej, niż firmy zdążyły je projektować.
Zobacz również:
BIZNES · 12.10.2026Chiny ustępują w sporze o hybrydy. Eksport aut do Europy ma spaść o połowęCeny przestały uciekać kupującym
Nabywcom sprzyja wyraźne wyhamowanie cen. Według danych NBP w drugim kwartale 2026 r. średnie ceny transakcyjne w największych miastach rosły od 0,8 do 2,4 proc. rok do roku, a w Łodzi i Wrocławiu wręcz spadły. To zupełnie inna rzeczywistość niż w poprzednich latach: przez ostatnie cztery lata nowe mieszkania podrożały od 25 proc. w Katowicach i Łodzi do 43 proc. w Krakowie.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
Stabilne ceny przy rosnących płacach oznaczają, że zdolność nabywcza Polaków cicho się odbudowuje. Kupujący, którzy przez dwa lata odkładali decyzję, licząc na przecenę, dostali od rynku kompromisową odpowiedź: wyraźnych obniżek nie będzie, ale czas, gdy oferta drożała z miesiąca na miesiąc, również się skończył. Deweloperzy z kolei testują, na ile mogą zwiększać podaż bez psucia marż. Czwarty kwartał pokaże, czy prognozowane 50 tys. transakcji faktycznie wpadnie do statystyk.
Kredyt wraca do gry razem z klientami
Struktura popytu zmienia się wraz z odbiciem. W najtrudniejszych latach rynek podtrzymywali kupujący gotówkowi, inwestorzy i klienci premium, dla których wysokie stopy procentowe nie były barierą. Powrót sprzedaży w okolice 50 tys. mieszkań rocznie oznacza, że do biur sprzedaży wracają także nabywcy posiłkujący się kredytem hipotecznym, najwrażliwsi na koszt pieniądza i ceny metra. To oni zostali wypchnięci z rynku przez podwyżki stóp w 2022 r. i to ich decyzje przesądzą, czy odbicie okaże się trwałe.
Dla deweloperów równowaga popytu i podaży to komfort, ale i ograniczenie. Przy sprzedaży niższej o 2,3 proc. od nowej oferty trudno dyktować podwyżki, a klient odzyskał coś, czego nie miał od lat: czas na spokojne porównywanie ofert.
Cztery lata, które zmieniły cenniki o kilkadziesiąt procent
Skala wcześniejszych podwyżek wciąż ciąży nad rynkiem. Wzrost cen o 25 proc. w Katowicach i Łodzi oraz o 43 proc. w Krakowie w ciągu czterech lat oznacza, że nawet po obecnym wyhamowaniu mieszkania pozostają znacznie droższe niż przed pandemicznym boomem. Stabilizacja cen przy rosnących wynagrodzeniach powoli odbudowuje zdolność kredytową Polaków, ale powrót do dostępności mieszkań sprzed dekady wymagałby wielu lat takiego układu sił. Na razie rynek znalazł kruchy kompromis: deweloperzy sprzedają więcej, nie podnosząc cen, a kupujący przestali czekać na krach, który nie nadszedł.