Statystyczny nabywca nowego mieszkania w Warszawie ogląda oferty ze średnią ceną niespełna 20 tys. zł za mkw. i coraz ostrożniej podchodzi do zakupu. W tym samym czasie kilkaset metrów od Pałacu Kultury i Nauki klienci odbierają klucze do apartamentów, za które płacili nawet 55 tys. zł za metr kwadratowy. Kolejnych chętnych nie trzeba długo szukać.
Mowa o apartamentowcu Flare przy ul. Grzybowskiej 6A w warszawskim Śródmieściu, ok. 700 m od Pałacu Kultury i Nauki. Jak poinformował Archicom w komunikacie z 9 października, budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie, a właściciele odbierają już klucze. To pierwsza ukończona inwestycja Archicom Collection, premiowej marki giełdowego dewelopera z grupy Echo Investment.
Budowlany straszak stał się wizytówką Grzybowskiej
Historia tego adresu jest znacznie dłuższa niż sama inwestycja. Jak przypomina serwis Urbanity.pl, budowę rozpoczęła w 2010 r. Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa, cztery lata później prace stanęły z powodu problemów finansowych inwestora, a spółdzielnia ogłosiła upadłość. Nieukończony budynek przejął Archicom, który dokończył projekt w zmienionej koncepcji architektonicznej. Według informacji Pulsu Biznesu, przytaczanych przez serwis Skarbiec.biz, sama adaptacja obiektu zajęła ok. 18 miesięcy.
Na 15 kondygnacjach powstało 76 apartamentów o powierzchni od 30 do 190 mkw. Wszystkie sprzedawane są wyłącznie w wykończeniu pod klucz, w jednym z trzech wariantów: Chrom, Mosiądz albo Złoto, a lokale wyposażono w rozwiązania smart home. Elewację tworzą betonowe prefabrykaty z kruszywem białej marianny, marmuru wydobywanego w Sudetach, w częściach wspólnych wiszą akwaforty Anisha Kapoora, a w strefie wejściowej stoi stalowa rzeźba Pietera Obelsa. Wybrane penthouse’y mają tarasy z panoramą miasta.
Od 35 do 55 tys. zł za metr kwadratowy
Według danych Pulsu Biznesu, przytaczanych przez Skarbiec.biz, ceny w Flare zaczynają się od ok. 35 tys. zł za mkw., a w najbardziej atrakcyjnych lokalach dochodzą do 55 tys. zł. Oznacza to, że za apartament o powierzchni 50 mkw. trzeba zapłacić od ok. 1,75 mln do 2,75 mln zł. Mimo takich stawek nabywców znalazła już około połowa z 76 lokali, w ofercie pozostaje mniej niż 40 mieszkań, a ok. 15 kolejnych jest w negocjacjach.
Skalę rozjazdu między segmentem luksusowym a resztą rynku pokazuje zestawienie z przeciętnymi stawkami w stolicy. Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, przytaczanych przez serwis rp.pl, średnia cena mkw. nowych mieszkań w ofercie warszawskich deweloperów przekroczyła we wrześniu 19,9 tys. zł, a mediana wyniosła 17,5 tys. zł. Górna stawka w Flare jest więc niemal 3 razy wyższa od średniej dla całego miasta.
| Segment rynku w Warszawie | Cena za mkw. |
|---|---|
| Flare, apartamenty premium (oferta dewelopera) | od ok. 35 tys. do 55 tys. zł |
| Mieszkania wprowadzone do sprzedaży we wrześniu 2026 r. | średnio 23,2 tys. zł |
| Średnia w ofercie deweloperów (wrzesień 2026 r.) | ponad 19,9 tys. zł |
| Mediana w ofercie deweloperów (wrzesień 2026 r.) | 17,5 tys. zł |
Źródło: Puls Biznesu za Skarbiec.biz (Flare), BIG DATA RynekPierwotny.pl za rp.pl (ceny w Warszawie).
Zobacz również:
BIZNES · 10.10.2026Wojna kosztuje Kreml więcej, niż zakładał. Deficyt niemal się podwoiłKupują bez kredytu, często dopiero po obejrzeniu gotowego budynku
Nabywcy takich lokali to klienci o ponadprzeciętnych możliwościach finansowych, którzy kupują w ścisłym centrum na własne potrzeby, dla prestiżu adresu albo w celu długoterminowego ulokowania kapitału. Jak zauważa deweloper, w tym segmencie decyzje zakupowe często zapadają dopiero po obejrzeniu ukończonego budynku, a zainteresowanie zwykle rośnie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Karolina Prędota-Krystek, dyrektor sprzedaży i marketingu Archicom Collection, podkreśla, że klienci poszukują dziś nie tylko wysokiego standardu, ale przede wszystkim unikalności.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
Zamożnych klientów w Polsce przybywa. Raport Knight Frank The Wealth Report 2026, cytowany przez serwis PropertyNews.pl, wskazuje nasz kraj wśród państw o najwyższej dynamice przyrostu osób majętnych, a liczba bardzo zamożnych ma do 2031 r. wzrosnąć o 63 proc., co daje 3. miejsce na świecie. Tacy nabywcy rzadko finansują zakup kredytem hipotecznym, przez co ich decyzje w niewielkim stopniu zależą od stóp procentowych i zdolności kredytowej.
Luksus nie poddaje się schłodzeniu rynku
Szeroki rynek mieszkaniowy wyraźnie wyhamował. Według raportu JLL, cytowanego przez PropertyNews.pl, sprzedaż mieszkań w 7 największych miastach spadła w II kwartale 2026 r. o ponad 8 proc. w ujęciu kwartalnym, do ok. 12 tys. lokali, a oferta przekroczyła 70 tys. mieszkań. Segment premium reaguje na te zjawiska w ograniczonym stopniu. Popyt w tej części rynku, jak ocenia Pierre-Vincent Pasquet, prezes dewelopera Okre by Koramic, odpowiada na cykl koniunkturalny z opóźnieniem i z mniejszą amplitudą.
Rośnie też wartość całego segmentu. Według raportu KPMG Rynek dóbr luksusowych w Polsce, przywoływanego przez Skarbiec.biz, rynek nieruchomości premium i luksusowych był w 2024 r. wart ok. 3,5 mld zł, o 6,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Dobrą passę potwierdzają wyniki samego Archicomu. W I półroczu 2026 r. grupa zawarła 1321 umów sprzedaży lokali, o blisko 14 proc. więcej niż przed rokiem, i podtrzymuje cel od 3,2 do 3,5 tys. sprzedanych mieszkań w całym roku.
Premium oznacza dla spółki połączenie wyjątkowej lokalizacji, architektury, sztuki, technologii i doświadczenia, deklaruje w komunikacie Dawid Wrona, prezes Archicomu. Granice cenowe segmentu wyznaczają zaś pojedyncze transakcje. Najwyższa cena luksusowego mieszkania w Warszawie, jaką w 2024 r. zidentyfikowali analitycy KPMG, wyniosła 62,6 tys. zł za mkw., o kilkanaście procent więcej, niż trzeba dziś zapłacić za najdroższy metr w ukończonym właśnie Flare.