Po miesiącach względnego spokoju stołeczny rynek wtórny wrzucił wyższy bieg. W maju średnie ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki wzrosły w większości warszawskich dzielnic o 2 do 3 proc. w skali miesiąca, a w pięciu z nich sprzedający przebili nawet dotychczasowe rekordy z czasów „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. To wyraźne przyspieszenie względem kwietnia, gdy podwyżki nie przekraczały jednego procenta.
Majowy skok oczekiwań sprzedających
Jak wynika z danych serwisu SonarHome.pl, wyraźny wzrost wyceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym nastąpił w maju. W porównaniu z kwietniem średnia cena ofertowa w stolicy wzrosła z reguły o 2 do 3 proc. Wyjątków było kilka. Na Białołęce przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki obniżyła się o 3,1 proc., na Pradze-Północ wzrost sięgnął blisko 5 proc., a na Żoliborzu średnia cena ofertowa podskoczyła aż o 8 proc. w ujęciu miesięcznym.
Skala majowych podwyżek robi wrażenie zwłaszcza w zestawieniu z poprzednim miesiącem. Z wyjątkiem Białołęki wzrosty w ogłoszeniach były w maju znacznie bardziej wyraźne niż w kwietniu, gdy w większości dzielnic nie przekraczały jednego procenta w skali miesiąca. Trend zwyżkowy, który zaczął dochodzić do głosu jesienią 2025 r., sprawił, że w ujęciu rocznym przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki była w maju 2026 r. od 2 proc. na Białołęce do 10 proc. na Pradze-Północ wyższa.
Gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
Rozpiętość cen między dzielnicami pozostaje ogromna. Najdrożej jest tradycyjnie w Śródmieściu, gdzie średnia cena ofertowa sięgnęła 20 625 zł za metr kwadratowy. Na kolejnych miejscach uplasowały się Żoliborz z ceną 18 782 zł oraz Wola z wynikiem 17 985 zł za metr. Powyżej progu 16 tys. zł znalazły się też Wilanów, Mokotów, Ochota i Praga-Północ.
Najtańsze dzielnice leżą na obrzeżach miasta. Najniższą średnią cenę ofertową odnotowano w Rembertowie, gdzie za metr trzeba zapłacić 12 077 zł, oraz na Białołęce z wynikiem 12 550 zł. Poniżej granicy 13,5 tys. zł za metr uplasowały się także Wawer i Targówek. Oznacza to, że różnica między najdroższym Śródmieściem a najtańszym Rembertowem sięga ponad 8,5 tys. zł na każdym metrze kwadratowym, co przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów daje przeszło 400 tys. zł.
W pięciu dzielnicach pękł sufit z czasów „Bezpiecznego kredytu”
Ceny konsekwentnie zbliżają się do szczytu z okresu między kwietniem a czerwcem 2024 r., gdy popyt napędzał program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W maju 2026 r. pięć warszawskich dzielnic przebiło jednak dotychczasowe rekordowe stawki. Najmocniej, o około 3 proc. ponad wcześniejszy szczyt, wzrosły wyceny mieszkań na Żoliborzu i Pradze-Północ, do czego szczególnie przyczynił się majowy skok.
Warto przy tym zachować ostrożność w interpretacji tych danych. Jak zauważa serwis, na przyspieszający wzrost średniej ceny ofertowej wpływ mogła mieć również struktura dostępnej oferty. Podwyżki przekraczające 5 proc. w skali miesiąca i sięgające 10 proc. rocznie mogą częściowo wynikać z tego, że tańsze mieszkania szybciej znajdują nabywców i są wycofywane z rynku, przez co w ogłoszeniach zostają droższe lokale, windujące średnią. Innymi słowy, część wzrostu to nie realna podwyżka tych samych mieszkań, lecz efekt zmiany tego, co akurat jest wystawione na sprzedaż.
Trzy lata drożyzny. Oczekiwania w górę nawet o 35 proc.
Pełen obraz skali zmian widać dopiero w dłuższym horyzoncie. Choć w większości dzielnic sprzedający oczekują dziś średnio mniej niż dwa lata temu, gdy stawki sięgały sufitu po wystrzale popytu wywołanym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, to porównanie z okresem sprzed tego programu pokazuje potężny wzrost.
W zestawieniu z majem 2023 r., czyli przed wejściem w życie dopłat, przeciętne oczekiwania sprzedających są obecnie od 19 proc. na Wilanowie do ponad 35 proc. na Pradze-Północ wyższe. Nominalnie przekłada się to na wzrost od około 2,8 tys. zł do 4,3 tys. zł na każdym metrze kwadratowym. Program dopłat formalnie dotyczył wyłącznie rynku pierwotnego, ale sprzedający mieszkania używane, choć z pewnym opóźnieniem, zareagowali wzorem deweloperów i również podnieśli swoje oczekiwania.
Kupujący mają dziś większe pole do negocjacji
Wyższe ceny ofertowe nie oznaczają jednak, że kupujący są bez szans. Z raportu „Barometr” przygotowanego przez Metrohouse i Credipass wynika, że w pierwszym kwartale 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Warszawie były jednymi z wyższych wśród największych polskich miast. Średnio udawało się urwać 2,6 proc. ceny, czyli o 1,2 punktu procentowego więcej niż rok wcześniej.
To istotna wskazówka dla kupujących. Sprzedający mieszkania z drugiej ręki w stolicy wyjątkowo mocno przeszacowywali stawki wpisywane w ogłoszeniach, a w trakcie ekspozycji oferty ich oczekiwania stopniowo się obniżały. Dla nabywcy oznacza to, że cena z ogłoszenia coraz częściej jest punktem wyjścia do rozmowy, a nie kwotą ostateczną. W praktyce warto więc negocjować, zwłaszcza przy ofertach, które długo pozostają na rynku, bo rozdźwięk między oczekiwaniami sprzedających a realiami transakcyjnymi wyraźnie się powiększył.