Na warszawskim rynku mieszkaniowym przybędzie ponad pół tysiąca lokali, których nie kupi żaden klient indywidualny. Murapol Projekt 59, spółka zależna giełdowego dewelopera, podpisała umowę generalnego wykonawstwa w formule Design & Build z podmiotem zależnym od AEREF VI PL PRS, profesjonalnego inwestora z rynku najmu instytucjonalnego. Kontrakt obejmuje zaprojektowanie, budowę i wykończenie 515 mieszkań, a wynagrodzenie wykonawcy ustalono na 174,9 mln zł netto. O umowie, zawartej 29 września, informuje serwis propertynews.pl.
Inwestycja ma zostać ukończona najpóźniej do 2 października 2029 r. W przeliczeniu na jeden lokal wynagrodzenie Murapolu wynosi około 340 tys. zł, przy czym kwota dotyczy wykonawstwa, a nie wartości rynkowej gotowych mieszkań, które pozostaną w portfelu inwestora i trafią do najemców.
Deweloper buduje, fundusz wynajmuje
Wrześniowa umowa to kolejny etap współpracy rozpisanej w porozumieniu ramowym z 18 października 2024 r. Podział ról jest w nim jasny: Murapol wyszukuje grunty, zabezpiecza prawo do ich zakupu i realizuje projekty, a AEREF zapewnia finansowanie oraz odpowiada za komercjalizację, czyli wynajem gotowych lokali. Dla dewelopera taki model oznacza przewidywalny przychód niezależny od wahań sprzedaży detalicznej, która w całej branży pozostaje pod presją drogich kredytów hipotecznych.
Formuła PRS, czyli najmu instytucjonalnego, różni się od klasycznej działalności deweloperskiej tym, że mieszkania nigdy nie trafiają do sprzedaży. Całe budynki pozostają własnością funduszu, który zarabia na czynszach, a najemcy podpisują umowy z profesjonalnym operatorem zamiast z prywatnym właścicielem.
Zobacz również:
BIZNES · 29.09.2026Deficyt Unii w handlu z Chinami sięga miliarda euro dziennie. Bruksela mnoży postępowaniaNajem instytucjonalny rośnie najszybciej na rynku
Segment, w który celują Murapol i AEREF, rozwija się w tempie nieosiągalnym dla reszty rynku mieszkaniowego. Według raportu CBRE 2026 Poland Real Estate Market Outlook w 2025 r. na rynek trafiło rekordowe 5821 lokali PRS, a łączne zasoby najmu instytucjonalnego w Polsce przekroczyły na koniec ubiegłego roku 28,5 tys. mieszkań w 153 projektach. Na 2026 r. zapowiadane jest oddanie kolejnych około 6,2 tys. lokali.
| Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce | Wartość |
|---|---|
| Zasoby PRS na koniec 2025 r. | ponad 28,5 tys. lokali |
| Liczba działających projektów | 153 |
| Nowe lokale oddane w 2025 r. | 5821 |
| Plan na 2026 r. | około 6,2 tys. lokali |
| Udział PRS w całym rynku najmu | około 2 proc. |
Źródło: CBRE, propertynews.pl
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
Mimo szybkiego wzrostu najem instytucjonalny wciąż odpowiada za zaledwie około 2 proc. całego rynku najmu w Polsce, który zdominowany jest przez prywatnych właścicieli pojedynczych mieszkań. W Europie Zachodniej proporcje bywają odwrotne, co pokazuje przestrzeń do dalszej ekspansji funduszy nad Wisłą.
Stabilne zlecenia w trudnym momencie branży
Dla Murapolu kontrakty PRS stały się ważną nogą biznesu w okresie, w którym deweloperzy ostrożniej uruchamiają projekty na sprzedaż. Ceny mieszkań w większości dużych miast przestały rosnąć, a klienci indywidualni odkładają zakupy w oczekiwaniu na tańszy kredyt. Fundusze najmu instytucjonalnego działają w kontrze do tego cyklu, bo słabnąca dostępność kredytów oznacza dla nich więcej najemców.
Warszawski projekt dla AEREF pokazuje też, że zagraniczny kapitał nie przestał wierzyć w polski rynek mieszkaniowy. Przy luce mieszkaniowej szacowanej na około 2 mln lokali i rosnących czynszach inwestorzy instytucjonalni traktują Polskę jako jeden z najbardziej perspektywicznych rynków najmu w Europie, a umowy takie jak ta z Murapolem przesuwają kolejne setki mieszkań z rynku sprzedaży do segmentu wynajmu.