Apartamenty inwestycyjne nad morzem od lat przyciągają osoby, które chcą połączyć dwie rzeczy: miejsce na własny wypoczynek i nieruchomość, która może na siebie zarabiać. Brzmi świetnie, ale opłacalność takiej inwestycji nie bierze się z reklamowych haseł. Bierze się z kilku liczb, które możesz policzyć samodzielnie, jeszcze przed podpisaniem umowy. W tym poradniku pokazujemy, jak to zrobić krok po kroku – bez obiecywania gwarantowanych zysków, za to z myślą o realnych decyzjach.
Zacznij od pytania: dla kogo jest ten apartament?
Najpierw ustal, jak chcesz korzystać z nieruchomości. Czy to ma być przede wszystkim Twoje miejsce na weekendy, które czasem wynajmiesz? Czy raczej produkt inwestycyjny, z którego sam skorzystasz kilka razy w roku? Od odpowiedzi zależy wybór lokalizacji, metrażu i standardu.
Jeśli zastanawiasz się, czy inwestycja w apartament nad morzem to dobry sposób na ulokowanie kapitału, warto od razu myśleć o gościach: kto przyjedzie, kiedy i czego będzie szukał.
Sezon to nie tylko lipiec i sierpień
Klasyczny błąd w kalkulacjach to liczenie wyłącznie wakacji. Nad Bałtykiem sezon letni jest krótki, a o wyniku inwestycji często decydują miesiące poza nim. Dlatego tak duże znaczenie ma infrastruktura, która działa cały rok: kryty basen, sauna, jacuzzi, strefa fitness, sala zabaw dla dzieci. Dzięki niej apartament może przyciągać rodziny w ferie, pary na jesienne weekendy i osoby szukające spokoju zimą.
Przy porównywaniu ofert zapytaj wprost, które udogodnienia są dostępne przez 12 miesięcy, a które tylko latem.
Jak oszacować potencjał wynajmu – prosty schemat
Nie potrzebujesz skomplikowanego modelu. Wystarczy arkusz i trzy kolumny: sezon wysoki, okres przejściowy (wiosna i wczesna jesień) oraz zima. Dla każdego okresu wpisz:
- ile nocy realnie może być zajętych (ostrożnie, a nie optymistycznie),
- ile nocy zarezerwujesz dla siebie i rodziny,
- jaką stawkę za noc przyjmujesz w danym okresie.
Pomnóż noce przez stawkę i zsumuj. To Twój przybliżony przychód roczny. Teraz najważniejsze: od tej kwoty odejmij wszystkie koszty.
Koszty, które trzeba uwzględnić
Lista kosztów bywa dłuższa, niż się wydaje. Uwzględnij:
- opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy,
- media, internet, ubezpieczenie,
- sprzątanie, pranie, drobne naprawy i wymianę wyposażenia,
- prowizje portali rezerwacyjnych lub koszt firmy obsługującej najem,
- podatek od przychodu z najmu.
W przypadku najmu prywatnego przychody rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę [1]. Ryczałt liczy się od przychodu, nie od dochodu, więc koszty nie obniżają podstawy podatku – to ważne przy planowaniu.
Przykład myślenia o liczbach
Wyobraź sobie, że zakładasz ostrożnie: kilka tygodni wysokiego obłożenia w wakacje, weekendy w okresie przejściowym i pojedyncze pobyty zimą, na przykład w ferie. Do tego rezerwujesz dla siebie dwa tygodnie latem i kilka weekendów jesienią. Już taki prosty podział pokazuje, że zimowe i jesienne noce, choć tańsze, mogą łącznie dać zauważalną część przychodu – pod warunkiem, że apartament ma czym przyciągnąć gości poza sezonem.
Nie przyjmuj w kalkulacji stawek z najlepszego weekendu w sierpniu. Lepiej zaniżyć założenia i miło się zaskoczyć, niż budować plan na scenariuszu, który zdarza się raz w roku.
Obsługa najmu: sam czy z firmą?
Wynajem krótkoterminowy to praca: rezerwacje, kontakt z gośćmi, przekazywanie kluczy, sprzątanie i pranie po każdym pobycie. Możesz robić to samodzielnie, jeśli mieszkasz blisko albo masz zaufaną osobę na miejscu. Możesz też powierzyć obsługę firmie, która zajmie się wszystkim w zamian za prowizję. Druga opcja oznacza mniejszy przychód netto, ale też mniej obowiązków i więcej spokoju. W kalkulacji uwzględnij wariant, który realnie wybierzesz.
Pobyty właścicielskie – ukryta wartość
W kalkulacji inwestycyjnej łatwo pominąć coś, co nie ma ceny w arkuszu: Twój własny wypoczynek. Jeśli możesz korzystać z apartamentu bez ograniczeń, część „zwrotu” odbierasz w postaci rodzinnych wyjazdów, na które nie musisz rezerwować hotelu. Dla wielu kupujących to równie ważny argument jak przychód z najmu.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródełVAT przy apartamencie inwestycyjnym
Apartamenty inwestycyjne są często sprzedawane ze stawką 23% VAT, który w określonych sytuacjach można odzyskać. To, czy i na jakich warunkach odzyskasz podatek, zależy od Twojej sytuacji i sposobu prowadzenia najmu. Zanim podejmiesz decyzję, skonsultuj ją z doradcą podatkowym – to rozmowa, która może zmienić całą kalkulację.
Bezpieczeństwo zakupu od dewelopera
Liczby to jedno, a pewność transakcji – drugie. Przy zakupie od dewelopera masz prawo do prospektu informacyjnego inwestycji, a Twoje wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dodatkową ochronę zapewnia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny [2]. Przeczytaj prospekt uważnie i zadawaj pytania o harmonogram, standard oraz zasady korzystania z części wspólnych.
Apartamenty inwestycyjne – na co patrzeć, porównując oferty
- Odległość od plaży – im bliżej, tym łatwiej o gości przez cały rok.
- Infrastruktura całoroczna – basen, wellness, fitness, atrakcje dla dzieci.
- Metraż i układ – kawalerka bywa łatwiejsza w wynajmie, większy apartament przyciąga rodziny.
- Taras i widok – to one zostają na zdjęciach w ofertach najmu.
- Zasady pobytów właścicielskich – im mniej ograniczeń, tym większa swoboda.
Ostrożny scenariusz to dobry scenariusz
Warto też pamiętać o horyzoncie czasowym. Apartament nad morzem to inwestycja na lata, a nie na jeden sezon. Liczy się to, czy lokalizacja i standard będą atrakcyjne także za dekadę: czy budynek jest dobrze utrzymany, czy okolica się rozwija, czy przyroda wokół pozostanie chroniona przed gęstą zabudową.
Na koniec zrób jeszcze jedno ćwiczenie: przelicz wszystko w wariancie pesymistycznym. Mniej zajętych nocy, niższa stawka, wyższe koszty. Jeśli inwestycja broni się także wtedy, masz solidną podstawę do decyzji. Jeśli nie – lepiej wiedzieć to przed podpisaniem umowy niż po.
Chcesz sprawdzić, jak te wyliczenia wyglądają dla konkretnego apartamentu? Umów się na rozmowę z doradcą Hevenia i porównaj dostępne apartamenty inwestycyjne w Rewalu, Mrzeżynie i Pogorzelicy.
Bibliografia
- Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl – informacja o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych – https://www.podatki.gov.pl/media/11054/informacja-rycza%C5%82t-za-2024.pdf
- Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177) – https://eli.gov.pl/eli/DU/2021/1177/ogl
Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej. Ceny, dostępność lokali i warunki sprzedaży sprawdzaj u dewelopera na dzień zakupu.