Decyzja o zakupie pierwszego mieszkania rozgrywa się zwykle na styku emocji i chłodnej kalkulacji, a od dwunastu miesięcy ta druga zaczyna przechylać szalę w nieoczekiwanym kierunku. Choć mieszkania znów drożeją, na czym traci każdy, kto dopiero zbiera na wkład własny, wyraźnie tańsze kredyty sprawiły, że łączny koszt zakupu bywa dziś niższy niż rok temu. Najnowsza analiza Bankier.pl, oparta na danych Cenatorium i Otodom Analytics, porównuje oba scenariusze w perspektywie 25 lat i pokazuje, że dystans między ratą a czynszem właśnie się domknął.
Mieszkania znów drożeją, najem stanął w miejscu
Rok temu o cenach mieszkań można było pisać, że spadają. Dziś jest odwrotnie, bo ostatnie trzy kwartały przyniosły powrót wzrostów wpisywanych do aktów notarialnych, choć w pierwszym kwartale 2026 roku ta tendencja wyraźnie wyhamowała.
Według danych Cenatorium udostępnionych przez Bankier.pl średnia cena metra kwadratowego pięćdziesięciometrowego mieszkania sięgała od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi, przez blisko 14 tys. zł w Krakowie, po 15,4 tys. zł w Warszawie. Najmocniej drożały przy tym najbardziej poszukiwane lokale o powierzchni od 35 do 60 metrów, które w ujęciu rocznym zdrożały od 7,4 proc. w Łodzi do 9,4 proc. w innych dużych miastach.
Zupełnie inaczej zachowuje się rynek najmu. Pierwsza połowa roku, a zwłaszcza pierwszy kwartał, upłynęła pod znakiem spadków, przez co stawki z ogłoszeń są w największych miastach nieco niższe niż przed rokiem. Jedynie w Łodzi odnotowano wzrost o 3,2 proc., który autor analizy traktuje raczej jako stabilizację niż realną podwyżkę.
Rata znów zrównała się z czynszem
Najważniejsza zmiana ostatniego roku nie wydarzyła się po stronie cen, lecz kredytów. To właśnie korzystniejsze oferty banków sprawiły, że miesięczna rata po rocznej przerwie ponownie zrównała się z czynszem za wynajem porównywalnego mieszkania.
Najlepiej widać to w Gdańsku. Kredytobiorca zaciągający zobowiązanie na warunkach z pierwszego kwartału 2026 roku płacił miesięcznie średnio o blisko 5 proc. mniej niż rok wcześniej, a wobec nieznacznie wyższego czynszu jego rata okazała się praktycznie identyczna. Różnica wyniosła symboliczną złotówkę na miesiąc na korzyść kredytu.
Podobnie wyrównany bilans autor odnotował w Warszawie, gdzie rata przewyższała czynsz o 29 zł, oraz w Poznaniu i Łodzi, gdzie dopłata do własnego mieszkania mieściła się w przedziale od 54 do 73 zł miesięcznie. Wyłamują się dwa miasta. We Wrocławiu rata była wyższa od czynszu o 218 zł, a w Krakowie aż o 440 zł, przy czym to właśnie Wrocław jako jedyny z analizowanych rynków zanotował pogłębienie tej różnicy względem poprzedniego roku.
Zobacz również:
FINANSE · 13.07.2026Zapłaciła 773 zł „za cztery rybki” w Gdańsku. Internauci sprawdzili rachunek i stanęli po stronie restauracjiZakup za gotówkę zwraca się później niż rok temu
Inaczej wygląda rachunek dla kupujących bez kredytu, i tu powrót wzrostu cen transakcyjnych zadziałał na niekorzyść. Wydatek na własne mieszkanie autor przeliczył na liczbę miesięcznych czynszów, jakie za tę samą kwotę można by zapłacić wynajmującemu.
Najszybciej, choć i tak wolniej niż przed rokiem, zakup zwraca się w Gdańsku. Koszt pięćdziesięciometrowego lokalu odpowiada tam 197 czynszom, czyli blisko 16,5 roku najmu, o półtora roku dłużej niż w analogicznym okresie 2025 roku. Niemal identyczny wynik, 198 czynszów, odnotowano w Warszawie.
Najdłużej na własność pracuje się w Krakowie. Tamtejsze mieszkanie odpowiada aż 225 miesięcznym czynszom, a wskaźnik ten urósł przez rok o 21 i jest wyższy nawet niż w 2022 roku, przed uruchomieniem Bezpiecznego kredytu 2 proc. Dla porównania w pierwszym kwartale 2023 roku, gdy czynsze były u szczytu po napływie uchodźców z Ukrainy, relacja ta wahała się od 149 w Warszawie i Wrocławiu do 171 w Krakowie.
Ile realnie oddaje się bankowi przez 25 lat?
Skalę całego zobowiązania widać dopiero w rachunku rozciągniętym na ćwierć wieku. Z obliczeń Bankier.pl wynika, że całkowity koszt kredytu na pięćdziesięciometrowe mieszkanie wahał się w pierwszym kwartale 2026 roku od 723,3 tys. zł w Łodzi do 1,175 mln zł w Warszawie, a próg miliona przekroczył także Kraków.
Istotne jest to, że w każdym z tych miast było to mniej niż rok wcześniej. Sam koszt kredytu spadł o 4 do 6 proc., czyli nominalnie od 46 do 52,7 tys. zł. Po doliczeniu wkładu własnego łączny wydatek na zakup poniżej miliona złotych utrzymał się jedynie w Poznaniu i Łodzi, podczas gdy w Warszawie przekraczał 1,3 mln zł, i tak o 39,5 tys. zł niższy niż przed rokiem.
Czego te wyliczenia nie obejmują?
Autor analizy otwarcie wskazuje granice swojej symulacji, co warto powtórzyć czytelnikowi. Rachunek opiera się na dwudziestoprocentowym wkładzie własnym, racie równej, oprocentowaniu stałym przez cały okres spłaty oraz założeniu, że zarówno oprocentowanie, jak i czynsz nie zmienią się przez 25 lat, a kredyt nie jest refinansowany.
Poza kalkulacją świadomie pozostały koszty początkowe, czyli taksa notarialna, opłaty sądowe, prowizja pośrednika oraz podatek od czynności cywilnoprawnych przy części mieszkań z rynku wtórnego. Pominięto również wartości nieprzeliczalne na pieniądze, jak swoboda przeprowadzki i mniejsza odpowiedzialność po stronie najemcy z jednej strony oraz dojście do własności po stronie kupującego z drugiej. To ostatnie jest kluczowe, bo po 25 latach kredytobiorca zostaje z mieszkaniem, a najemca wyłącznie z kwitami za opłacony czynsz.