Formalnie rynek wtórny to ten tańszy, na którym kupuje się lokale „z drugiej ręki”. W praktyce majowe dane wywróciły tę logikę do góry nogami. W Trójmieście używane mieszkanie kosztuje już niemal tyle co nowe, a ceny rosną mimo tego, że kupujących systematycznie ubywa. Cała sytuacja ma jednak zaskakująco prostą przyczynę.
Trójmiasto przeskoczyło Kraków. Nowy układ na podium
Z majowych danych serwisu Otodom wynika, że na rynku wtórnym doszło do historycznego przełomu. Trójmiasto z przeciętną ceną ofertową 16 867 zł za metr kwadratowy wyprzedziło Kraków i stało się drugim najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Stawki w Krakowie wyniosły 16 785 zł za metr, czyli o niespełna sto złotych mniej.
Niezmiennie najdrożej jest w Warszawie, gdzie przeciętna cena ofertowa mieszkania z rynku wtórnego sięga 18 738 zł za metr. Środek stawki wśród siedmiu największych miast dopełniają Wrocław i Poznań, gdzie przeciętne ceny wynoszą odpowiednio 13 575 zł i 12 398 zł za metr. Jedynie w Łodzi i Katowicach średnie stawki ofertowe z rynku wtórnego utrzymują się poniżej granicy 10 tys. zł za metr.
Najszybciej drożejącym rynkiem w kraju jest właśnie Trójmiasto, gdzie ceny wzrosły o 1,9 proc. w ujęciu miesięcznym i aż o 8,2 proc. rok do roku. Wielomiesięczny trend powyżej średniej kontynuuje również Poznań ze wzrostem 5,1 proc. rok do roku, choć tamtejsze stawki pozostają o ponad 4,4 tys. zł za metr niższe niż w Trójmieście.
Paradoks rynku, czyli chętnych ubywa, a ceny rosną
Druga warstwa majowych danych jest jeszcze ciekawsza. Popyt na mieszkania z drugiej ręki, mierzony liczbą zapytań na platformie Otodom, spadł w maju o 5 proc. w ujęciu miesięcznym. Mimo to ceny nie tylko nie spadły, ale dalej rosły. To zjawisko sprzeczne z podstawową logiką rynkową, w której mniejszy popyt powinien prowadzić do niższych cen.
Mechanizm tłumaczący ten paradoks jest jednak prosty. Kurcząca się podaż, czyli liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż, zdejmuje presję ze sprzedających. Skoro ofert jest mniej, właściciele nie muszą iść na ustępstwa i obniżać cen, by przyciągnąć kupującego. Innymi słowy, na rynku wtórnym o cenie decyduje dziś nie tyle popyt, ile niedobór atrakcyjnych ofert.
Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, wskazuje, że najważniejszym trendem do obserwowania w kolejnych miesiącach będzie pogłębiający się rozdźwięk między kurczącym się popytem a rosnącymi cenami. Jego zdaniem, jeśli zainteresowanie kupujących nie wróci do marcowych poziomów, a ofert nadal będzie ubywać, rynek może wejść w fazę niskiej płynności, czyli sytuacji, w której stawki rosną już tylko nominalnie, a transakcji zawiera się coraz mniej. Taki scenariusz uderzyłby zarówno w kupujących, jak i w sprzedających.
Dlaczego używane mieszkanie kosztuje niemal tyle co nowe?
Zaskakująca przyczyna wysokich cen na rynku wtórnym kryje się w samej strukturze ofert. Rynek wtórny, choć z nazwy „używany”, przechodzi dziś głęboką transformację. Coraz rzadziej oznacza on lokal w PRL-owskim bloku z wielkiej płyty czy przedwojennej kamienicy. Według danych Otodom blisko 15 proc. ofert w serwisie stanowi nowoczesne budownictwo oddane do użytku po 2020 r.
To zaś tłumaczy, dlaczego ceny mieszkań z drugiej ręki zbliżyły się do stawek deweloperskich. Kupujący płacą za standard porównywalny z rynkiem pierwotnym, zyskując przy tym ogromny atut, czyli lokal gotowy do natychmiastowego zamieszkania, bez konieczności czekania na zakończenie budowy i bez kosztów wykończenia od zera.
Zestawienie majowych stawek doskonale obrazuje ten trend. W Krakowie średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego to 16 878 zł za metr, podczas gdy na rynku wtórnym przeciętna stawka wynosi 16 785 zł za metr. Różnica jest wręcz symboliczna. Podobny obraz widać w Trójmieście, gdzie nowy lokal kosztuje średnio 17 635 zł za metr, a używany wystawiony w serwisie 16 867 zł za metr.
Drogie kredyty pchają kupujących na rynek wtórny
Trzecim elementem układanki jest sytuacja na rynku kredytów. Nowe mieszkania z rynku pierwotnego stają się dla wielu kupujących po prostu mało przystępne finansowo. Przy stopach procentowych na poziomie 3,75 proc. średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w Polsce trzyma się na poziomie 5,88 proc. rocznie. W całej Unii Europejskiej drożej jest tylko na Węgrzech, gdzie oprocentowanie wynosi 7,91 proc. w skali roku.
Wysokie koszty kredytu sprawiają, że kupujący szukają lokali, które pozwalają uniknąć dodatkowych wydatków. Mieszkanie z rynku wtórnego, zwłaszcza to z nowego budownictwa, daje możliwość natychmiastowego wprowadzenia się i nie wymaga ponoszenia kosztów wykończenia, które przy zakupie od dewelopera potrafią sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych. To dodatkowo zwiększa atrakcyjność rynku wtórnego i podtrzymuje presję cenową.
Mapa Polski pęka na pół
Majowe dane ostatecznie zweryfikowały wiosenny, marcowy zryw kupujących jako zjawisko chwilowe. Rynek wtórny szybko wrócił do poziomów aktywności z początku roku. W 13 monitorowanych przez Otodom miastach łączna liczba zapytań kupujących wyniosła 103 177.
Rozkład sił na mapie Polski jest jednak skrajnie nierówny. Warszawa, Wrocław i Poznań to rynki z bardzo silnym popytem, zarówno w ujęciu bezwzględnym, jak i rocznym. Stolica dominuje strukturalnie, skupiając ponad 37 proc. wszystkich zapytań z 13 analizowanych miast, a wzrost o 8 proc. rok do roku sugeruje realny, trwały popyt.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na wschodzie i południu kraju. Najmocniej popyt spadł w Białymstoku, gdzie liczba zapytań wyniosła 1791, co oznacza spadek o 19,1 proc. w ujęciu miesięcznym. Drugie miejsce zajmują Kielce z 1355 zapytaniami i spadkiem o 15,6 proc., trzecie Bydgoszcz z 3266 zapytaniami i spadkiem o 10,1 proc. Jak podkreśla Paweł Jarząbek, na rynkach takich jak Białystok (spadek o 20 proc. rok do roku) czy Kielce (spadek o 12 proc. rok do roku) korekta popytu ma już charakter strukturalny, wykraczający poza zwykłą sezonowość.
Pozytywnym zaskoczeniem okazały się natomiast rynki nadmorskie. Szczecin oraz pędzące cenowo Trójmiasto były w maju jedynymi ośrodkami w Polsce, które zanotowały wzrost zainteresowania kupujących w ujęciu miesięcznym.