Jeszcze pół roku temu kupujący mieszkanie w dużym mieście mógł usiąść do negocjacji z nadzieją na zbicie ceny o kilka procent, co przy warszawskich stawkach oznaczało dziesiątki tysięcy złotych. Dziś z tej przewagi zostało niewiele. Sprzedający odzyskali pewność siebie, a pole do targowania skurczyło się w części miast do symbolicznego poziomu.
Tak wynika z raportu „Barometr” przygotowanego przez Metrohouse i Credipass, który opisuje rynek wtórny w drugim kwartale 2026 roku. O ile ubiegły rok stał pod znakiem rosnących możliwości negocjacyjnych przy zakupie mieszkania, o tyle w pierwszej połowie 2026 roku trend się odwrócił. W górę zaczęły piąć się ceny ofertowe, zamykając kupującym drogę do głębokich rabatów.
Z ponad 3 procent zostało 1,4
Skala zmiany jest wyraźna. Jeszcze w czwartym kwartale 2025 roku możliwości negocjacyjne w największych miastach przekraczały 3 proc. W drugim kwartale 2026 roku najniższy wynik notują Warszawa i Wrocław, gdzie od ceny udaje się urwać średnio już tylko 1,4 proc.
| Miasto | Rabat | Zmiana kw/kw | |
|---|---|---|---|
| Łódź | 3,6 proc. | +0,8 pkt proc. | |
| Gdańsk | 2,2 proc. | -0,7 pkt proc. | |
| Kraków | 2,0 proc. | +0,4 pkt proc. | |
| Warszawa | 1,4 proc. | -1,2 pkt proc. | |
| Wrocław | 1,4 proc. | -0,8 pkt proc. |
Najwięcej do ugrania wciąż mają kupujący w Łodzi, gdzie średni rabat sięga 3,6 proc. i, co ciekawe, jeszcze urósł w ciągu kwartału. Na drugim biegunie są Warszawa i Wrocław, gdzie pole do negocjacji stopniało najmocniej. W stolicy jeszcze kwartał wcześniej było ono o 1,2 pkt proc. większe.
Sprzedający schodzą z cen coraz mniej
Raport mierzy też drugi wskaźnik, czyli różnicę między pierwszą ceną ofertową a kwotą, za którą mieszkanie ostatecznie się sprzedało. Ta różnica pokazuje, ile sprzedający musieli łącznie odpuścić od swoich początkowych oczekiwań, i również się kurczy.
W Warszawie wynosi ona obecnie 3,3 proc., o 1,7 pkt proc. mniej niż kwartał wcześniej i o 3 pkt proc. mniej niż przed rokiem. W Łodzi spadła do 2,6 proc., najmocniej ze wszystkich miast, bo aż o 2,8 pkt proc. w ciągu kwartału. Sprzedający coraz rzadziej muszą korygować wygórowane oczekiwania, bo rynek sam dogania ich ceny.
Zobacz również:
FINANSE · 03.08.2026Tak źle nie było od 40 lat. Waszyngton dołączył do japońskiej interwencji walutowejMetr w Warszawie prawie 16 tysięcy, Kraków goni
Za kurczącymi się rabatami stoją rosnące ceny transakcyjne. W Warszawie za metr kwadratowy na rynku wtórnym płacono w drugim kwartale średnio 15 823 zł, o 2,8 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Kraków z ceną 14 046 zł zanotował najwyższy kwartalny wzrost, o 5 proc.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł| Miasto | Cena za m kw. | Zmiana kw/kw | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 15 823 zł | +2,8 proc. | +1,4 proc. |
| Kraków | 14 046 zł | +5,0 proc. | +2,2 proc. |
| Gdańsk | 13 610 zł | +1,4 proc. | +12,7 proc. |
| Wrocław | 11 919 zł | -3,2 proc. | +2,5 proc. |
| Łódź | 7732 zł | -0,2 proc. | +3,8 proc. |
Na tym tle wyróżnia się Gdańsk, gdzie ceny w ciągu roku poszły w górę aż o 12,7 proc., najwięcej wśród badanych miast. Autorzy raportu zaznaczają jednak, że w trzech największych polskich miastach roczna dynamika stawek wciąż mieści się w celu inflacyjnym.
Za ile i jakie mieszkania kupują dziś Polacy?
Raport pokazuje też, co konkretnie trafia do aktów notarialnych. W Warszawie średnia wartość transakcji sięga 772 tys. zł przy przeciętnym metrażu 49 metrów kwadratowych. W Łodzi za średnio 416 tys. zł kupuje się mieszkanie o powierzchni 54 metrów, a więc większe i niemal o połowę tańsze niż w stolicy.
Najmniejsze lokale zmieniają właściciela w Gdańsku, gdzie średni metraż to zaledwie 45 metrów kwadratowych. Im droższy rynek, tym mniejsze mieszkanie mieści się w budżecie kupującego, i ta zależność nigdzie nie jest tak widoczna jak w największych miastach.