Polski rynek najmu krótkoterminowego dynamicznie rośnie, ale jednocześnie przechodzi wyraźną transformację. Platformy takie jak Airbnb czy Booking.com pozostają ważnym kanałem sprzedaży, jednak kończy się model prostego, pasywnego wynajmu, w którym sama obecność w serwisie gwarantowała zainteresowanie gości i atrakcyjne przychody. Rynek dojrzewa, a o sukcesie coraz częściej decydują profesjonalne zarządzanie, technologia oraz zdolność szybkiego reagowania na zmiany popytu.
Z danych Główny Urząd Statystyczny wynika, że w 2025 roku z noclegów w Polsce skorzystało 58,9 mln turystów, a segment najmu krótkoterminowego odpowiadał za około 44,8 mln noclegów rezerwowanych przez platformy internetowe. Oznacza to, że skala rynku pozostaje bardzo wysoka i nadal rośnie, jednak zmieniają się jego zasady funkcjonowania. Jeszcze kilka lat temu kluczowym atutem była lokalizacja nieruchomości. Obecnie przewagę budują podmioty, które potrafią efektywnie zarządzać ceną, obłożeniem, sprzedażą oraz doświadczeniem klienta.
Jak podkreśla Kamil Gaszyński, Dyrektor Zarządzający Solarento, rynek przesuwa się w stronę profesjonalizacji: „Airbnb jako platforma nie znika, ale kończy się etap łatwego najmu. Dziś apartament to pełnoprawny biznes, który wymaga analityki, technologii i aktywnego zarządzania. Właściciele, którzy traktują nieruchomość profesjonalnie, osiągają wyniki znacząco lepsze od średniej rynkowej.”
Zmianę napędzają również sami konsumenci. Goście coraz częściej rezerwują pobyty krótsze, spontaniczne i porównują oferty nie tylko pod względem ceny, ale także jakości. Oczekują standardu zbliżonego do hotelowego: szybkiej komunikacji, prostego zameldowania, wysokiego poziomu obsługi oraz elastycznych warunków rezerwacji. To powoduje, że granica pomiędzy hotelem a apartamentem coraz bardziej się zaciera. Sektor hotelowy pozostaje w dobrej kondycji i wyznacza kierunek całej branży noclegowej. Według danych branżowych średnie obłożenie hoteli w Polsce w 2025 roku wynosiło około 70 proc., a podstawowe wskaźniki operacyjne utrzymywały tendencję wzrostową. Dla właścicieli apartamentów oznacza to konieczność dostosowania się do coraz wyższych standardów rynkowych.
Kolejnym ważnym czynnikiem są regulacje. Na poziomie Unii Europejskiej przyjęto przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, obejmujące obowiązek rejestracji obiektów oraz raportowania danych przez platformy rezerwacyjne. Polska przygotowuje się do wdrożenia tych rozwiązań, co oznacza większą transparentność rynku oraz nowe wymogi formalne dla właścicieli nieruchomości.
Jak zauważa Jacek Łopatowski, Dyrektor ds. Rozwoju Sieci Solarento, zmiany te będą sprzyjały profesjonalnym operatorom: „Rynek zmierza w kierunku uporządkowania. Regulacje zwiększą transparentność, ale jednocześnie podniosą barierę wejścia. Dalsze funkcjonowanie będzie wymagało zaplecza organizacyjnego, prawnego i technologicznego. Coraz większą rolę odegrają operatorzy, którzy są w stanie zapewnić zgodność z przepisami i efektywne zarządzanie.”
W praktyce oznacza to wzrost znaczenia wyspecjalizowanych partnerów, którzy przejmują na siebie obsługę gościa, raportowanie, optymalizację przychodów oraz bieżące zarządzanie nieruchomością. Dla wielu właścicieli będzie to jedyna realna droga do utrzymania konkurencyjności.
Airbnb w Polsce się nie kończy, ale kończy się jego pierwotna, uproszczona forma. Rynek najmu krótkoterminowego coraz bardziej przypomina klasyczny sektor usługowy, w którym przewagę buduje się skalą działania, jakością zarządzania i zgodnością z regulacjami. W kolejnych latach kluczowe znaczenie będzie miała nie sama nieruchomość, lecz sposób jej prowadzenia.