Formalnie deweloperzy od ponad roku muszą publikować ceny mieszkań na własnych stronach internetowych i raportować je codziennie do rządowego portalu dane.gov.pl. W praktyce rząd uznał, że to za mało i właśnie szykuje kolejną nowelizację, która jeszcze mocniej zwiąże im ręce w polityce cenowej.
Z założeń projektu opublikowanych 27 stycznia 2026 r. w rządowym wykazie prac legislacyjnych wynika, że celem zmian jest dalsze wzmocnienie pozycji kupującego względem dewelopera. Najważniejszy element propozycji to ustawowy zakaz podnoszenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po podpisaniu umowy deweloperskiej albo umowy zobowiązującej. Innymi słowy, cena uzgodniona w dokumencie ma być ostateczna i niepodlegająca renegocjacji w trakcie realizacji inwestycji. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które stoi za propozycją, chce w ten sposób wyeliminować praktykę indeksowania cen w trakcie budowy, na którą skarżyli się klienci kupujący mieszkania na wczesnym etapie inwestycji.
To nie wszystko. Projekt zakłada również zmianę procedury odbioru lokalu, doprecyzowanie wzoru prospektu informacyjnego, ustalenie minimalnych wymogów dla ogłoszeń i ofert kierowanych do konsumentów oraz zwiększenie wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej, jeśli deweloper sam nie wywiąże się ze zobowiązań. Cała konstrukcja propozycji idzie w jednym kierunku, czyli ograniczenia swobody dewelopera w kształtowaniu warunków transakcji już po wciągnięciu klienta do procesu zakupu.
Nowelizacja ma być przyjęta przez Radę Ministrów i trafić do Sejmu w drugim kwartale 2026 r. Resort nie podał konkretnej daty wejścia w życie nowych przepisów, ale wskazuje, że ich harmonogram zostanie najprawdopodobniej zsynchronizowany z uruchomieniem rządowego Portalu DOM. Ten ostatni, utworzony na mocy ustawy z 17 października 2025 r., ma ruszyć 2 kwietnia 2027 r. i udostępniać uśrednione, statystyczne dane o cenach transakcyjnych mieszkań i domów zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Portal poprowadzi Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, a finansowany będzie ze składek deweloperów wpłacanych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Cała sekwencja zmian zaczęła się jeszcze w 2025 r. od ustawy o jawności cen mieszkań, którą Sejm uchwalił niemal jednogłośnie. Od 11 lipca 2025 r. deweloperzy musieli publikować ceny lokali wprowadzanych do sprzedaży po tej dacie, a od 11 września tego samego roku ten obowiązek objął całą ich ofertę. Od tej daty formuła „zapytaj o cenę” jest po prostu zakazana. Firmy muszą codziennie przesyłać raporty z cenami i ich zmianami na portal dane.gov.pl, gdzie dane publikowane są w otwartych formatach CSV, XML i JSON. Za naruszenie obowiązku UOKiK może nałożyć karę w wysokości do 4 proc. obrotu.
To zaś już wpłynęło na rynek. Według analizy RynekPierwotny.pl wejście w życie jawności cen wymusiło na deweloperach rewizję strategii sprzedażowych, a okres od września 2025 r. do stycznia 2026 r. był etapem przyzwyczajania się rynku do nowych zasad. Bilans pierwszych miesięcy pokazał obniżki cen, choć z dużym zróżnicowaniem między miastami. Najmocniejsza walka cenowa toczy się w Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu. W Warszawie liczba obniżek i podwyżek niemal się nie zmieniła, ale ci deweloperzy, którzy decydowali się na obniżki, robili to w czwartym kwartale ubiegłego roku odważniej niż wcześniej.
Analitycy PKO BP przewidują, że 2026 r. nadal będzie rynkiem kupującego. Argumenty są trzy. Duża oferta mieszkań na największych rynkach, gdzie w 2025 r. deweloperzy wprowadzili o prawie 9 tys. lokali więcej, niż udało im się sprzedać. Spadająca rentowność najmu, która tłumi popyt inwestycyjny. I obniżki stóp procentowych, które stopniowo poprawiają zdolność kredytową kolejnych chętnych. To zaś oznacza, że nowa nowelizacja trafi na rynek, gdzie pole do twardych negocjacji już istnieje, a zakaz podwyżek po podpisaniu umowy może z tego pola uczynić jeszcze poważniejszą przewagę kupującego.