Formalnie ceny mieszkań w największych polskich miastach nadal trzymają się powyżej 14 tys. zł za metr. W praktyce po wielu kwartałach utrzymującego się płaskowyżu zaczyna formować się wyraźna ścieżka obniżek, do której właśnie dołączyła stolica.
14 245 zł za metr. Spadki w skali kwartału i roku
Z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w pierwszym kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna nowych mieszkań w siedmiu największych miastach w Polsce wyniosła 14 245 zł za metr kwadratowy. To wartość nieznacznie niższa od tej z czwartego kwartału ubiegłego roku i o 0,3 proc. mniejsza niż rok wcześniej. Spadek w skali roku to istotny moment dla rynku, bo dynamika cen pierwszy raz od wielu kwartałów wyraźnie zeszła pod zero.
W ujęciu długoterminowym to potwierdzenie trendu, który analitycy zauważają już od kilku kwartałów. Średnia cena za metr na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach utrzymuje się w okolicy 14,3 tys. zł od trzeciego kwartału 2024 r. Wbrew oczekiwaniom części inwestorów rynek nie wszedł w fazę kolejnego skoku, lecz w fazę stopniowych korekt. W trzecim kwartale 2025 r. spadki nominalne kwartał do kwartału wyniosły 0,7 proc., w czwartym sytuacja w stolicy się ustabilizowała, a teraz Warszawa znów dołączyła do miast, w których ceny idą w dół.
Stolica wraca do spadków. 16 475 zł za metr
W pierwszym kwartale 2026 r. za metr nowego mieszkania w Warszawie deweloperzy otrzymywali średnio 16 475 zł, czyli o 0,6 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. Po trzymiesięcznej przerwie stolica dołączyła do grupy miast, w których przeciętne kwoty z aktów notarialnych spadają z kwartału na kwartał. Od dłuższego czasu stawki na warszawskim rynku pierwotnym stoją niemal w miejscu, ale tendencja zaczyna być wyraźnie zniżkowa.
Najmocniejsze i najbardziej konsekwentne obniżki notują Kraków i Wrocław. Tam ceny spadają już trzeci kwartał z rzędu, w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. o ok. 1 proc. kwartał do kwartału. W skali roku oznacza to spadki odpowiednio o 1,7 proc. we Wrocławiu i 2,5 proc. w Krakowie.
Szczecin liderem rocznych obniżek
Względem pierwszego kwartału 2025 r. niższe ceny nowych mieszkań notują też Łódź (spadek o 0,2 proc. rok do roku), Lublin (0,1 proc.), Opole (0,9 proc.) i przede wszystkim Szczecin, gdzie obniżka sięgnęła aż 4 proc. W stolicy województwa zachodniopomorskiego przeciętna stawka transakcyjna jest niższa nie tylko niż przed rokiem, ale i przed dwoma laty. To zaś oznacza, że Szczecin staje się jednym z pierwszych dużych miast, w których rynek wychodzi już z wieloletniej fazy intensywnych wzrostów cen.
Gdańsk, Bydgoszcz, Zielona Góra. Tam wciąż w górę
Nie wszystkie miasta podążają jednak za trendem spadkowym. W gronie siedmiu największych rynków pierwotnych w Polsce w pierwszym kwartale 2026 r. najmocniej, bo o blisko 2 proc. kwartał do kwartału, podniosła się średnia cena transakcyjna w Gdańsku. Wśród pozostałych miast wojewódzkich wyróżniły się Bydgoszcz i Zielona Góra, gdzie wzrosty wyniosły odpowiednio 9,4 proc. i 5,8 proc. Innymi słowy, ogólny trend spadkowy nie obejmuje całego kraju, a obraz cenowy jest mocno zróżnicowany regionalnie.
Co dalej. Prognozy banków przewidują ożywienie w drugiej połowie 2026 r.
Cały obraz daje rynkowi mieszkaniowemu wyraźną dwoistość. Z jednej strony pierwszy kwartał potwierdza ścieżkę korekt, na którą deweloperzy musieli się przygotować po latach mocnych wzrostów. Z drugiej duża część prognoz na ten rok wskazuje, że obniżki nie będą trwały długo. Analitycy Pekao prognozują, że od drugiego kwartału 2026 r. ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć, napędzane efektem opóźnionych obniżek stóp procentowych, poprawiającą się zdolnością kredytową gospodarstw domowych i rosnącą liczbą udzielanych kredytów mieszkaniowych, która już zbliża się do poziomów z boomów kredytowych z 2021 i 2023 r.
PKO BP w raporcie z drugiej połowy 2025 r. wskazywało odbicie cen w 2026 r. jako scenariusz bazowy, prognozując wzrost o 3 do 5 proc. rok do roku, z koncentracją w drugiej połowie roku. Fundamenty wspierające ten scenariusz to deficyt mieszkań na poziomie 1,3 mln lokali, wciąż niska liczba mieszkań na 1000 mieszkańców (386 wobec średniej europejskiej 467) i napływ do miast roczników 30-latków, czyli grupy stanowiącej najliczniejszą populację kupujących.
To zaś oznacza, że obecne spadki cen mogą być dla części kupujących oknem, które nie pozostanie otwarte długo. Pierwsza połowa 2026 r. wygląda na okres najlepszej pozycji negocjacyjnej dla nabywców, a druga połowa może już przynieść powrót do wzrostowej dynamiki.
źródło: Business Insider