Na polskim rynku mieszkaniowym jeszcze nigdy nie było tylu lokali do kupienia. Deweloperzy oferują rekordową liczbę mieszkań, a w samych największych miastach na nabywców czeka około 20 tys. gotowych lokali z kluczami do odbioru od ręki, jak wynika z Barometru Metrohouse i Credipass, który opisuje money.pl. Paradoksalnie wcale nie oznacza to raju dla kupujących.
Z oferty systematycznie znikają bowiem mieszkania z niższych przedziałów cenowych. W Warszawie liczba lokali w cenie do 15 tys. zł za metr skurczyła się w rok z około 5,2 tys. do 4,2 tys., czyli o blisko jedną piątą, podczas gdy oferta mieszkań droższych niż 20 tys. zł za metr urosła o 34 proc. Marcin Jańczuk z Metrohouse ocenia, że rynek wyraźnie się rozwarstwia.
Wrocław drożeje najszybciej z dużych miast
Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań wciąż pełzną w górę, choć w różnym tempie. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl najmocniej w ciągu kwartału podrożał Wrocław, gdzie średnia stawka wzrosła o 4,7 proc. do 16 026 zł za metr. W Warszawie średnia wynosi już 19 959 zł i w kwartał zmieniła się symbolicznie, o 0,1 proc.
| Miasto | Średnia cena ofertowa nowych mieszkań |
|---|---|
| Warszawa |
19 959 zł/m² |
| Gdańsk |
18 839 zł/m² |
| Kraków |
17 207 zł/m² |
| Wrocław |
16 026 zł/m² |
Źródło: BIG DATA RynekPierwotny.pl, za money.pl
Autorzy raportu zastrzegają przy tym, że rosnące średnie częściowo odzwierciedlają zmianę struktury oferty, w której przybywa drogich inwestycji, a niekoniecznie podwyżki w już sprzedawanych projektach.
Zobacz również:
FINANSE · 31.10.2026Największa wyprzedaż na warszawskiej giełdzie od czerwca. Ten gigant ciągnął indeksy w dółUżywane mieszkania o krok od rekordu
Na rynku wtórnym indeks cen Metrohouse wzrósł w trzecim kwartale do 218,3 pkt, o 5,4 proc. rok do roku, i jest najwyżej od dwóch lat. Do rekordu z trzeciego kwartału 2024 r. brakuje zaledwie punktu. Mimo to sprzedający nie dyktują warunków jak kiedyś. Różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową wynosi od 2,8 proc. w Warszawie do 5 proc. w Łodzi, a negocjacje przy stole ścinają stawki o kolejne 1,2 do 3,2 proc.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
Najtwardsi pozostają sprzedający w stolicy, którzy ustępują średnio tylko o 1,2 proc., a co trzecie warszawskie mieszkanie znajduje nabywcę w ciągu miesiąca. Na drugim biegunie wiszą oferty czekające na kupca ponad rok, które odpowiadają za 7 proc. transakcji. Wśród kupujących 28 proc. to osoby nabywające pierwsze mieszkanie, a 18 proc. deklaruje cel inwestycyjny.
Zdolność kredytowa kurczy się mimo stabilnych stóp
Chłodnym prysznicem dla popytu pozostają kredyty. Przy stopie referencyjnej NBP na poziomie 3,75 proc. przeciętne oprocentowanie nowych kredytów ze stawką okresowo stałą wynosi 6,23 proc., a ze zmienną 5,48 proc. Przy kredycie na 800 tys. zł rata stała jest o około 300 zł wyższa od zmiennej i sięga 3932 zł miesięcznie.
Raport odnotowuje też spadek zdolności kredytowej. Czteroosobowa rodzina może dziś pożyczyć średnio 751 tys. zł wobec 803 tys. zł wcześniej, a singiel 505 tys. zł zamiast 555 tys. zł. Zdaniem Jańczuka ceny są blisko rekordów, ale na rynku nie widać szaleństwa, a kupujący nie działają pod presją czasu. To oznacza, że o pozycji negocjacyjnej coraz częściej decyduje nie dostępność mieszkań, lecz zasobność portfela po drugiej stronie stołu.