Kupujący odbiera wymarzone mieszkanie, po roku odkrywa poważną wadę, a gdy chce dochodzić roszczeń, orientuje się, że spółka, która budowała jego dom, już nie istnieje. Ten scenariusz przez lata był na polskim rynku deweloperskim całkiem realny, bo deweloperzy rozwiązywali spółki celowe zaraz po sprzedaniu ostatniego lokalu. Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, który właśnie trafił do konsultacji, ma temu położyć kres.
Zmiany są na tyle głębokie, że branża mówi o przesunięciu ryzyka biznesowego jednoznacznie w stronę dewelopera. Nowe przepisy uderzają w znikające spółki, zakazują podnoszenia raz ustalonej ceny i mocno ograniczają możliwość odstąpienia od umowy przez dewelopera. Poniższe zestawienie pokazuje najważniejsze z proponowanych rozwiązań.
| Zmiana | Co oznacza dla kupującego |
|---|---|
| Zakaz szybkiej likwidacji spółki | deweloper nie wykreśli spółki z rejestru przez 5 lat od wydania ostatniego lokalu, więc jest komu zgłosić wady |
| Zakaz podwyżki ceny | cena z umowy nie może być podniesiona ani waloryzowana na niekorzyść nabywcy |
| Trudniej o odstąpienie dewelopera | firma zerwie umowę tylko przy braku zapłaty lub niestawieniu się na odbiór, po formalnych wezwaniach |
| Wyższy zwrot rezerwacji | gdy to deweloper odmówi zawarcia umowy, odda opłatę rezerwacyjną w poczwórnej, a nie podwójnej wysokości |
| Więcej informacji o inwestycji | rzuty z wymiarami, oznaczone wizualizacje z AI oraz jawne opóźnienia i decyzje UOKiK w Portalu DOM |
Koniec spółek, które znikają po sprzedaży
Sercem nowelizacji jest nowy artykuł 41b, który uderza w praktykę szybkiego zamykania spółek celowych. Zgodnie z projektem spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjna lub prosta akcyjna nie będzie mogła zostać rozwiązana wcześniej niż po 5 latach od wydania ostatniego lokalu, a przepis ma obowiązywać po 24-miesięcznym vacatio legis.
Mechanizm precyzyjnie opisuje Aleksandra Krupińska, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jak wskazuje, spółka będzie mogła zakończyć sprzedaż, rozliczyć inwestycję, spłacić finansowanie, zamknąć rachunek powierniczy i rozpocząć likwidację, jednak nie będzie mogła zostać wykreślona z rejestru przed upływem pięciu lat od wydania ostatniego lokalu. Chodzi o to, by przez ten czas było komu zgłaszać roszczenia z tytułu rękojmi.
Eksperci studzą jednak entuzjazm. Wojciech Adamowicz, radca prawny z kancelarii White Owl, zauważa, że przejście odpowiedzialności na wspólników rozwiązanej spółki oraz pięcioletnie ograniczenie utrudnią likwidację, lecz nie zapewnią majątku na zaspokojenie roszczeń. Podobnie Karol Szumański z Marshall Real Estate ocenia przepisy jako krok w dobrym kierunku, który jednak nie rozwiązuje problemu całkowicie.
Zobacz również:
BIZNES · 04.08.2026Czwarty taki przypadek w historii. Operator wezwał całą energetykę do mobilizacjiCena z umowy przestaje być ruchoma
Druga rewolucyjna zmiana dotyczy pieniędzy. Projektowany artykuł 36a wprowadza zasadę, zgodnie z którą cena lokalu ustalona w umowie nie będzie mogła być podwyższana ani waloryzowana na niekorzyść nabywcy. Dla kupujących oznacza to koniec sytuacji, w której podpisana kwota rosła w trakcie budowy.
Jak tłumaczy adwokat Katarzyna Gabrysiak, specjalizująca się w rynku nieruchomości, deweloper nie będzie mógł jednostronnie podwyższyć ceny mieszkania tylko dlatego, że wzrosły koszty materiałów budowlanych, robocizny czy finansowania inwestycji. Ryzyko wzrostu kosztów bierze więc na siebie firma, a nie klient.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródełSkalę tej zmiany podkreśla Mariusz Urbański, dyrektor rozwoju projektów mieszkaniowych w INWI, według którego nowe przepisy tworzą niezwykle szczelny system, w praktyce zamykający deweloperom furtkę do jednostronnego podnoszenia cen.
Więcej jawności i podwójny zwrot rezerwacji
Nowelizacja rozbudowuje też obowiązki informacyjne. Deweloper będzie musiał publikować rzuty lokali z wymiarami pomieszczeń, wyraźnie oznaczać wizualizacje wygenerowane przez sztuczną inteligencję oraz zaznaczać, gdy zdjęcia pochodzą z innej inwestycji. Kupujący zyska także prawo wglądu do dokumentacji technicznej przed odbiorem i dodatkowe 14 dni na zgłoszenie wad od podpisania protokołu.
Zmienia się również finansowa strona rezerwacji. Jeśli to deweloper odmówi zawarcia umowy, będzie musiał zwrócić opłatę rezerwacyjną nie w podwójnej, lecz w poczwórnej wysokości. Rozbudowie ulega także Portal DOM, w którym mają znaleźć się informacje o opóźnieniach wobec harmonogramu, dacie rozpoczęcia sprzedaży, ostrzeżeniach i decyzjach UOKiK, postanowieniach nadzoru budowlanego oraz o ewentualnej upadłości dewelopera.
Nowe obowiązki oznaczają dla firm więcej pracy i nadzoru. Grzegorz Kawęcki z Pekabex Development zwraca uwagę, że szersza kontrola banków będzie wymagała bardziej szczegółowego raportowania postępu prac, rozliczeń z wykonawcami i podwykonawcami oraz bieżącego monitorowania przepływów finansowych. Większość przepisów ma wejść w życie w ciągu 3 miesięcy od ogłoszenia, choć część rozwiązań otrzyma dłuższe, sięgające 2 lat terminy.