Właściciele nieruchomości wynajmowanych własnym spółkom albo członkom rodziny powinni jeszcze w tym roku przeliczyć opłacalność swoich umów. Od 1 stycznia 2027 r. przychody z najmu przekraczające 100 tys. zł rocznie zostaną objęte ryczałtem 15 proc., jeżeli najemcą jest podmiot powiązany z wynajmującym, jak wyjaśnia forsal.pl. Nowa stawka obejmie zarówno najem prywatny, jak i prowadzony w ramach działalności gospodarczej.
Dziś zasady są jednakowe dla wszystkich. Przychody z najmu do 100 tys. zł rocznie obciąża ryczałt 8,5 proc., a nadwyżka ponad ten próg stawka 12,5 proc. Po zmianach przy umowach z podmiotami powiązanymi nadwyżkę obejmie stawka 15 proc., natomiast niższy próg pozostanie bez zmian. Dla najmu na rzecz osób i firm niepowiązanych wszystko zostaje po staremu.
Rodzina, teściowie i własna spółka na jednej liście
Kluczowa dla nowych przepisów jest definicja podmiotu powiązanego, przejęta z art. 23m ustawy o PIT. Powiązanie tworzy posiadanie bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 25 proc. udziałów lub praw głosu w spółce. Do tego dochodzą więzy rodzinne, bo przepisy obejmują małżonków oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia, czyli między innymi rodziców, dzieci, rodzeństwo, dziadków, wnuki, a także teściów i szwagrów.
Typowy przykład zastosowania nowej stawki to przedsiębiorca wynajmujący biuro spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, w której ma większość udziałów, albo mieszkanie firmie dziecka czy małżonka. Co ważne, próg 100 tys. zł liczy się łącznie dla wszystkich nieruchomości wynajmującego, więc rozbicie jednej umowy na kilka mniejszych niczego nie zmieni.
Zobacz również:
FINANSE · 31.10.2026Austriacy chcą przejąć kontrolę nad trzecim bankiem w Polsce. Padła cenaPrzy dużych umowach różnica sięga tysięcy złotych
Dla drobnych wynajmujących zmiana będzie symboliczna albo żadna, bo poniżej progu nadal obowiązuje stawka 8,5 proc. Rachunek rośnie jednak wraz ze skalą. Przy przychodach 150 tys. zł rocznie podatek wzrośnie o 1250 zł, a przy 300 tys. zł już o 5 tys. zł rocznie, jak wylicza forsal.pl.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
| Roczny przychód z najmu | Ryczałt w 2026 r. | Ryczałt w 2027 r. (podmiot powiązany) |
|---|---|---|
| 100 tys. zł | 8500 zł | 8500 zł |
| 150 tys. zł | 14 750 zł | 16 000 zł |
| 200 tys. zł | 21 000 zł | 23 500 zł |
| 300 tys. zł | 33 500 zł | 38 500 zł |
Źródło: wyliczenia forsal.pl
Ustawa czeka już tylko na podpis prezydenta
Nowa stawka to element szerszej nowelizacji ustaw o PIT, CIT i ryczałcie, którą Sejm uchwalił 22 października. Senat zajął się nią 27 października i wprowadził trzy poprawki o charakterze technicznym, nie ruszając ani stawek, ani sposobu ich naliczania. Ustawa wróci teraz do Sejmu w celu rozpatrzenia poprawek, a następnie trafi na biurko prezydenta. Projekt nowej stawki dla podmiotów powiązanych przygotowało Ministerstwo Finansów, które już wcześniej zapowiadało uszczelnianie ryczałtu, na co wskazywał portal ksiegowosc.infor.pl.
Celem zmian jest ukrócenie optymalizacji polegającej na transferowaniu zysków ze spółek do majątku prywatnego przez zawyżane czynsze, opodatkowane korzystniej niż dywidenda czy wynagrodzenie. Wynajmującym zostały w praktyce dwa miesiące na przegląd umów. Część z nich stanie przed wyborem, czy utrzymać dotychczasowe struktury mimo wyższej daniny, czy przebudować je, zanim fiskus zacznie liczyć po nowemu.