Formalnie megalotnisko między Warszawą a Łodzią to wciąż dopiero plac budowy. W praktyce na zachodzie Mazowsza inwestycja zmieniła już rynek mieszkań tak, jakby była gotowa, a w niektórych miastach średnia cena metra urosła w ciągu trzech lat ponad dwukrotnie.
Grodzisk Mazowiecki podwoił ceny w trzy lata
Najmocniej zmiana widoczna jest w Grodzisku Mazowieckim. Według danych przytaczanych przez „Rzeczpospolitą” średnia cena za metr nowego mieszkania od połowy 2022 r. wzrosła tam z niespełna 5 tys. zł do ponad 12 tys. zł. To zaś oznacza, że w mieście liczącym dziś około 35 tys. mieszkańców metr kwadratowy w trzy lata podrożał o ponad 140 proc.
Liczby układają się w jeszcze ciekawszy obraz, gdy zestawimy je z innymi wskaźnikami. Z portalu SonarHome wynika, że obecnie szacunkowa cena za metr w Grodzisku wynosi 10 269 zł, a od początku 2026 r. wzrosła o 1,67 proc. Prognoza na koniec roku to 11 343 zł, czyli powrót do dwucyfrowych wartości w nieco szerszej skali. Innymi słowy, rynek miejscowy już zdyskontował część przyszłej wartości lotniska, a nowe inwestycje deweloperskie wchodzą na rozgrzany grunt.
Rosnące stawki to nie wszystko. Liczba nowych mieszkań w ofercie deweloperskiej w Grodzisku zwiększyła się z około 200 do ponad 300, co pokazuje, że firmy budujące szukają swojego miejsca w jednym z najlepiej skomunikowanych z Warszawą miast pod przyszłym hubem lotniczym.
35 tys. miejsc pracy. Tyle, ile mieszkańców Grodziska
Skok cen łatwiej zrozumieć, gdy spojrzymy na skalę samej inwestycji. Port Polska, czyli dawne Centralne Port Komunikacyjny, ma powstać na terenie gmin Baranów, Wiskitki i Teresin, około 40 km na zachód od stolicy. Budowa lotniska ma ruszyć w 2026 r., w 2031 r. obiekt ma uzyskać certyfikacje, a w 2032 r. zostać otwarty wraz z pierwszym odcinkiem Kolei Dużych Prędkości na trasie Warszawa-CPK-Łódź. Szacowany koszt inwestycji do 2032 r. to 131,7 mld zł. Sam terminal ma być zdolny do obsługi 34 mln pasażerów rocznie.
Inwestycja to nie tylko lotnisko. Wokół niego mają powstać Airport City i Cargo City, czyli zaplecze biznesowe i logistyczne. Według analiz przytaczanych przez „Rzeczpospolitą” cała struktura ma generować około 35 tys. miejsc pracy, czyli liczbę porównywalną z całą obecną populacją Grodziska Mazowieckiego. To zaś tłumaczy, dlaczego deweloperzy i inwestorzy traktują zachodnie Mazowsze tak, jakby Port Polska już funkcjonował.
Błonie rośnie, Żyrardów hamuje
Wzrostowy trend nie obejmuje jednak każdej miejscowości w okolicy. Zachodnie Mazowsze rysuje się dziś jako rynek mocno zróżnicowany.
Błonie, leżące przy autostradzie A2 i z dobrym zapleczem logistycznym, rośnie stabilnie. Atutem są tu nie tyle mieszkania, ile możliwości magazynowe i komunikacyjne, na które popyt zgłaszają sami operatorzy logistyczni już przygotowujący się na obsługę Cargo City.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja Żyrardowa. Wcześniejszy boom inwestycyjny doprowadził tam do nadpodaży mieszkań, a rynek schodzi obecnie do bardziej naturalnego tempa wzrostu. Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl, w komentarzu dla „Rzeczpospolitej” zwraca uwagę, że Port Polska zmienia geografię rynku mieszkań w Polsce wybiórczo. Liczy się jakość połączenia z Warszawą i z samą lokalizacją przyszłego lotniska, a nie sama bliskość Baranowa na mapie.
Szansa, ale i pole minowe
Dla kupujących i drobnych inwestorów oznacza to dwa równoległe scenariusze. Z jednej strony lokalizacje dobrze skomunikowane ze stolicą i z przyszłym portem mogą zyskiwać przez kolejne lata, bo popyt podtrzymywać będzie nie tylko sama inwestycja lotniskowa, ale też trzy uzupełniające się warstwy: mieszkania, logistyka i usługi.
Z drugiej strony rynek już teraz wycenia coś, co fizycznie ma powstać dopiero za sześć lat. Każde opóźnienie harmonogramu Portu Polska, każda zmiana koncepcji albo każda korekta liczby planowanych miejsc pracy może w ciągu kilku miesięcy zweryfikować obecne wyceny. Część lokalizacji, w których ceny podskoczyły dwukrotnie, może okazać się przegrzana znacznie wcześniej, niż lotnisko wystartuje.
To zaś oznacza, że pierwsza dekada budowy Portu Polska będzie dla zachodniego Mazowsza okresem szansy, ale i selekcji. Wygrają miasta, które do otwarcia lotniska w 2032 r. zdążą zbudować realne zaplecze, a nie tylko wykorzystać moment marketingowy.