Deweloper tnie plan sprzedaży o ponad sto mieszkań. W tle decyzja urzędu

Pomorski deweloper i generalny wykonawca Dekpol opublikował w piątek dwa komunikaty, które złożyły się na jeden niewesoły obraz. Zarząd obniżył cel sprzedaży lokali na 2026 r. z 670 do 555, a oczekiwane przychody segmentu deweloperskiego ściął z 350 mln zł do około 247 mln zł. Za rewizją planów nie stoi załamanie popytu, lecz przeciągająca się batalia o urzędowe zaświadczenia dla lokali w jednym warszawskim budynku. O komunikatach spółki poinformował bankier.pl za PAP Biznes.

Dla spółki notowanej na GPW tak głęboka korekta prognoz to komunikat najwyższej wagi, bo na celach sprzedażowych analitycy opierają modele wyceny na najbliższe kwartały. Zarząd zdecydował się ogłosić rewizję w połowie października, nie czekając na raport roczny, co ogranicza ryzyko zarzutów o zbyt późne informowanie rynku o problemach.

Cel niższy o ponad sto lokali

Decyzję o aktualizacji celów zarząd podjął 16 października po analizie stanu kontraktacji poszczególnych projektów. Nowy plan zakłada sprzedaż 555 lokali na podstawie umów rezerwacyjnych, deweloperskich i przedwstępnych. W wynikach finansowych spółka spodziewa się rozpoznać około 454 lokali zamiast wcześniej zakładanych 550. Dekpol zastrzega przy tym, że zaktualizowany cel nie stanowi gwarancji wyników.

Źródło: raporty bieżące Dekpol S.A. z 16 października 2026 r., za bankier.pl

Nowy cel wciąż oznacza setki transakcji rocznie, ale różnica wobec pierwotnych założeń jest zbyt duża, by przejść obok niej obojętnie. Przychody segmentu deweloperskiego mają być o ponad 100 mln zł niższe, niż planowano na początku roku, a część rozpoznań przesunie się najwcześniej na przyszły rok, o ile spornym lokalom uda się wrócić do sprzedaży.

Zobacz również:

BIZNES · 16.10.2026W Polsce przybyło 93 tys. najmniejszych firm. GUS pokazał ich zarobki

Jeden budynek wywrócił roczny plan

Głównym źródłem kłopotów jest warszawska inwestycja Oval Sky. Prezydent Warszawy decyzją z 5 maja 2026 r. odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności dla lokali użytkowych w tym budynku, a postępowanie odwoławcze ciągnie się do dziś. Bez zaświadczeń spółka nie może przenosić własności lokali na klientów, więc część z nich straciła cierpliwość. Od otrzymania odmowy do końca września rozwiązano 67 umów przedwstępnych i rezerwacyjnych. Dekpol podkreśla, że akceptował wnioski klientów o rozwiązanie umów.

Spółka nie składa broni w sporze z ratuszem i dąży do uchylenia majowej decyzji w postępowaniu odwoławczym. Dopóki ono trwa, lokale użytkowe w Oval Sky pozostają w sprzedażowej próżni: formalnie istnieją, ale nie można przenieść ich własności, a każdy miesiąc zwłoki oznacza zamrożony kapitał i koszty utrzymania gotowego budynku.

Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł

Zaświadczenie o samodzielności lokalu to formalny dokument wydawany na podstawie ustawy o własności lokali, bez którego nie sposób ustanowić odrębnej własności i podpisać aktu notarialnego z nabywcą. Odmowa dla części użytkowej budynku blokuje więc przenoszenie własności, choć sam obiekt może być ukończony i gotowy do odbioru. Dla kupujących oznacza to zamrożone pieniądze i niepewność, a dla dewelopera rosnące ryzyko roszczeń i właśnie takie fale rozwiązywanych umów, jakie spółka raportuje od maja.

Kwartał słabszy niż przed rokiem

Równolegle spółka pokazała dane sprzedażowe za III kwartał. Na podstawie umów rezerwacyjnych, deweloperskich i przedwstępnych Dekpol sprzedał 146 lokali wobec 173 rok wcześniej, a na wynik wpłynęło rozwiązanie 23 umów. Na koniec września w ofercie grupy znajdowały się 1043 lokale, spółka ma więc z czego sprzedawać, o ile uporządkuje sprawy administracyjne. Rok wcześniej, w III kwartale 2025 r., sprzedaż sięgnęła 173 lokali i była wyraźnie wyższa niż dwa lata temu, więc obecne spłycenie wyników to odwrócenie dobrej passy, a nie kontynuacja trendu.

Dekpol to grupa o trzech nogach: generalnym wykonawstwie, produkcji przemysłowej i działalności deweloperskiej, więc cięcie celów w mieszkaniówce nie przesądza o kondycji całej firmy. Segment deweloperski odpowiada jednak za istotną część planowanych przychodów grupy, więc jego problemy mają wagę dla całej wyceny spółki. Historia Dekpolu to zarazem przestroga dla całej branży. Deweloper może mieć grunty, wykonawstwo i klientów, a i tak o jego rocznym wyniku przesądzi tempo pracy urzędów. Spór o zaświadczenia dla lokali użytkowych w jednym biurowo-mieszkalnym projekcie zdjął ze spółki niemal trzecią część planowanych przychodów segmentu deweloperskiego. Dla klientów zamrożonych w Oval Sky oznacza to wybór między dalszym czekaniem a odzyskaniem wpłat, a dla inwestorów z GPW sygnał, by w wycenach deweloperów uwzględniać także ryzyko administracyjne, które nie zniknie nawet przy dobrej koniunkturze na rynku mieszkaniowym.