Zakup mieszkania czy budowa domu to jedna z największych finansowych decyzji w życiu, a kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat. Zanim zostanie złożony pierwszy podpis pod wnioskiem, warto poświęcić chwilę na rozmowę z ekspertem i zadać kilka pytań, które pomogą uniknąć rozczarowań. Odpowiednie przygotowanie na tym etapie może zaoszczędzić zarówno pieniądze, jak i sporo nerwów.
Jaka jest faktyczna zdolność kredytowa i jak ją zwiększyć?
Zanim padnie propozycja konkretnej oferty, warto sprawdzić, na jaką kwotę faktycznie stać wnioskodawcę. Zdolność kredytowa zależy od wysokości dochodów, liczby osób na utrzymaniu, innych zobowiązań finansowych oraz historii w Biurze Informacji Kredytowej. Dobrze zapytać, czy spłata karty kredytowej lub limitu w koncie obniża tę kwotę oraz czy istnieje sposób na jej podniesienie – na przykład przez uregulowanie części zadłużenia przed złożeniem wniosku. Przyda się też pytanie o to, jak bank liczy dochód z umowy zlecenia czy działalności gospodarczej, bo metody wyliczeń różnią się między instytucjami.
Ile wynosi minimalny wkład własny?
Banki zwykle wymagają wkładu własnego na poziomie kilkunastu procent wartości nieruchomości. Warto zapytać, czy niższy wkład jest możliwy i jakie wiążą się z tym dodatkowe koszty, na przykład ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Pomocne bywa też pytanie, czy jako wkład można wykorzystać działkę, wcześniej poniesione wydatki na materiały budowlane albo środki z programu wsparcia mieszkaniowego. Rozmowa powinna wyjaśnić, które rozwiązanie pasuje do sytuacji klienta i jakich dokumentów bank zażąda na potwierdzenie pochodzenia tych środków.
Oprocentowanie stałe czy zmienne – co lepiej wybrać?
Rodzaj oprocentowania wpływa na wysokość raty przez cały okres spłaty. Stałe pozostaje niezmienne zwykle przez pięć lat, natomiast zmienne zależy od wskaźnika referencyjnego (takiego jak WIBOR lub wprowadzanego właśnie jego następcy – wskaźnika POLSTR) powiększonego o marżę banku. Warto dopytać, jak wysoka może być rata przy wzroście stóp procentowych oraz jak wyglądała historia zmian danego wskaźnika w minionych latach.
Pełny koszt kredytu, czyli marża, prowizja i ubezpieczenia
Oprocentowanie to tylko część całkowitego kosztu zobowiązania. Przed podpisaniem umowy warto dopytać o pozostałe opłaty, które bank może naliczyć:
- prowizję za udzielenie kredytu, zwykle pobieraną jednorazowo,
- koszt ubezpieczenia nieruchomości oraz ubezpieczenia na życie kredytobiorcy,
- opłatę za wycenę nieruchomości i wpis do księgi wieczystej,
- koszt prowadzenia rachunku, jeśli bank wymaga jego założenia.
Suma tych elementów składa się na rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, czyli RRSO.
Okres kredytowania i możliwość wcześniejszej spłaty
Długość spłaty wpływa zarówno na wysokość raty, jak i na całkowitą sumę odsetek. Warto zapytać, ile wynosi prowizja za wcześniejszą spłatę w ciągu pierwszych 3 lat (zgodnie z ustawą po tym okresie banki nie mogą pobierać opłat przy zmiennym oprocentowaniu – przy stałym prowizja może obowiązywać dłużej) oraz czy istnieje możliwość zawieszenia rat, na przykład w razie utraty pracy lub choroby. Te informacje bywają pomijane, a mają spore znaczenie przy planowaniu domowego budżetu na kolejne lata.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródełJakie dokumenty przygotować przed pierwszą wizytą w banku?
Komplet dokumentów przyspiesza rozpatrzenie wniosku i pozwala uniknąć kilkukrotnych wizyt w placówce. Zwykle potrzebne są zaświadczenie o dochodach, wyciąg z konta z ostatnich miesięcy oraz dane dotyczące nieruchomości, na przykład umowa deweloperska, wypis z księgi wieczystej czy pozwolenie na budowę. Osoby prowadzące działalność gospodarczą dodatkowo przedstawiają rozliczenia podatkowe za poprzedni rok. Warto zapytać, które dokumenty bank akceptuje elektronicznie, a które trzeba dostarczyć w oryginale, bo różnice między instytucjami bywają spore.
Dlaczego warto porównać oferty kilku banków?
Każda instytucja inaczej liczy zdolność kredytową, marżę i dodatkowe opłaty, dlatego propozycja, która wygląda korzystnie w jednym banku, może się różnić od tej w innym nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych w całym okresie spłaty. Dobry ekspert kredytowy w Poznaniu zna warunki wielu instytucji i potrafi zestawić je obok siebie z uwzględnieniem sytuacji konkretnego klienta. Taka rozmowa pozwala zaoszczędzić czas, który inaczej trzeba by poświęcić na odwiedziny w kilku placówkach.
Dobre przygotowanie procentuje przez cały okres spłaty
Pytania zadane ekspertowi kredytowemu przed złożeniem wniosku mogą być ważnym zabezpieczeniem przed niekorzystnymi zapisami umowy. Osoba, która rozważy powyższe kwestie, podejmuje decyzję świadomie i unika przykrych niespodzianek przy podpisywaniu dokumentów oraz w trakcie spłaty kolejnych rat przez następne lata.