Działki w największych miastach podrożały o 10 proc. Niektóre mogą stracić wartość

Kto w pierwszej połowie 2026 r. kupował działkę pod dom w Warszawie, Wrocławiu, Gdyni czy Poznaniu, zapłacił najwięcej spośród dużych miast. Według najnowszego raportu PKO Banku Polskiego „Puls Nieruchomości: Grunt to mieć plan” ceny transakcyjne działek budowlanych w największych miastach wzrosły w tym czasie o około 10 proc. rok do roku. Analitycy banku wskazują, że kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek ziemi staje się reforma planowania przestrzennego.

To ważna informacja dla każdego, kto ma działkę bez miejscowego planu albo dopiero szuka gruntu pod budowę. Od tego, co gmina zapisała w nowym dokumencie, zależy, czy na takiej ziemi w ogóle będzie można postawić dom.

Miasta drożeją dwa razy szybciej niż województwa

Raport, który przytacza PAP, pokazuje wyraźne różnice między rynkami. W powiatach graniczących z miastami wojewódzkimi ceny działek wzrosły o około 9 proc. rok do roku, czyli niemal tak samo szybko jak w samych miastach. Na poziomie całych województw średni wzrost wyniósł około 5 proc. Najmocniej drożało w Wielkopolsce, na Dolnym Śląsku i na Śląsku.

Średnie ceny działek pod zabudowę jednorodzinną w województwach mieściły się w przedziale od 69 do 134 zł za metr kwadratowy. Najwyższe stawki odnotowano na Śląsku i Mazowszu. Wśród największych miast najdrożej było w Warszawie, Wrocławiu, Gdyni i Poznaniu, a najtaniej w Łodzi i Szczecinie.

Źródło: PKO Bank Polski, raport „Puls Nieruchomości: Grunt to mieć plan”

Tylko co trzecia gmina zdążyła z planem

Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dała gminom czas do 31 sierpnia 2026 r. na uchwalenie planów ogólnych. Termin był wcześniej dwukrotnie przesuwany. Z danych Krajowego Geoportalu, na które powołuje się PKO BP, wynika, że zdążyły 792 gminy, czyli 32 proc. wszystkich samorządów. Około 5 proc. nie rozpoczęło jeszcze prac.

Plan ogólny zastąpił dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które z końcem sierpnia przestało obowiązywać. Różnica jest zasadnicza. Studium było dokumentem kierunkowym, a plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, który dzieli gminę na strefy i przesądza, gdzie wolno budować.

W gminach bez planu ogólnego może dojść do przestoju. Po wygaśnięciu studium wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy albo uchwalenie lub zmiana miejscowego planu mogą być tam niemożliwe aż do przyjęcia nowego dokumentu. Nie jest to formalny zakaz budowy, ale dla inwestora oznacza wstrzymanie nowych projektów.

Zobacz również:

FINANSE · 02.11.2026Przywódca Iranu dał rządowi pełnomocnictwa do rozmów z USA. Ropa tanieje o 6 proc.

Pięć budynków i sto metrów decydują o wartości ziemi

Najwięcej zmienia się dla właścicieli działek bez miejscowego planu zagospodarowania, który obejmuje dziś około jednej trzeciej powierzchni Polski. Tam, gdzie obowiązuje już plan ogólny, decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać tylko dla działki leżącej w obszarze uzupełnienia zabudowy. Wyznacza się go na podstawie istniejącej zabudowy: potrzeba co najmniej pięciu budynków, z których każdy stoi nie dalej niż 100 m od kolejnego.

Gmina może takiego obszaru w ogóle nie wyznaczyć albo ograniczyć jego zasięg. Do tego działka musi leżeć w strefie, która dopuszcza planowaną funkcję. Dom jednorodzinny można postawić przede wszystkim w strefie oznaczonej symbolem SJ. Grunt, który do niedawna uchodził za budowlany, może po uchwaleniu planu ogólnego stracić ten status.

Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł

Analitycy PKO BP zwracają uwagę właśnie na to ryzyko. Ich zdaniem część nieruchomości, szczególnie położonych poza obszarami uzupełnienia zabudowy, może utracić potencjał inwestycyjny i wartość. Jednocześnie ograniczona podaż ziemi pod zabudowę mieszkaniową po przyjęciu planów ogólnych może dalej podbijać ceny działek z uregulowanym statusem.

Decyzja o warunkach zabudowy ma teraz datę ważności

Reforma zmieniła też trwałość samych decyzji. Decyzje o warunkach zabudowy, które stały się ostateczne od 1 stycznia 2026 r., co do zasady wygasają po pięciu latach. Wyjątek dotyczy decyzji, które uprawomocniły się wcześniej, oraz wydanych w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 r. Kto kupuje działkę z decyzją wydaną według nowych zasad, kupuje więc prawo do budowy ograniczone w czasie.

PKO BP spodziewa się, że w najbliższych kwartałach ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową będą umiarkowanie rosły. Bank przewiduje premię cenową dla działek o jasnym statusie prawnym i planistycznym. Różnica w wartości między gruntem objętym planem a działką o niepewnej przyszłości ma się zwiększać.

Deweloperzy trzymają ziemię i narzekają na urzędy

Reforma odbija się także na największych firmach budujących mieszkania. Według PKO BP deweloperzy giełdowi, w tym Archicom, Echo Investment, Dom Development, Atal, Marvipol Development, Develia i Murapol, utrzymują duże banki ziemi i uzupełniają je o nowe nieruchomości. Jednocześnie zgłaszają rosnące trudności ze znalezieniem atrakcyjnych działek i z przechodzeniem procedur administracyjnych.

Dla nabywców mieszkań ma to bezpośrednie znaczenie, bo koszt ziemi jest jednym ze składników ceny metra kwadratowego. Dla osób, które chcą zbudować dom, najważniejsza staje się weryfikacja działki przed zakupem: sprawdzenie, czy gmina ma uchwalony plan ogólny, w jakiej strefie leży grunt i czy znalazł się w obszarze uzupełnienia zabudowy.