Żabka sprzedała we wrześniu dwa wielkie centra logistyczne w Rzgowie i Kątach Wrocławskich za około 110 mln euro netto, ale ani jedna paczka nie zmieni przez to trasy. Sieć zostaje w obu obiektach jako najemca na co najmniej 15 lat. Tak działa sale and leaseback, czyli najem zwrotny, który według raportu UCE Research i INWI staje się nowym sposobem finansowania ekspansji polskiego handlu.
Sprzedajesz budynek, zostajesz w nim na lata
Mechanizm jest prosty. Firma sprzedaje nieruchomość inwestorowi i jednocześnie podpisuje wieloletnią umowę najmu, dzięki czemu dalej prowadzi w niej działalność. W zamian dostaje jednorazowy zastrzyk gotówki, którą może przeznaczyć na rozwój, zamiast mrozić kapitał w ścianach i gruntach. Jak podaje bankier.pl za raportem UCE Research i INWI, detaliści i producenci FMCG potrzebują dziś pieniędzy przede wszystkim na ekspansję, modernizację sklepów, energooszczędność, automatyzację i cyfryzację.
Druga strona medalu to wieloletni obowiązek płacenia czynszu, zwykle indeksowanego o inflację. Opłacalność całej operacji zależy więc od uzyskanej ceny, warunków najmu i tego, czy uwolniony kapitał zarobi więcej, niż kosztuje wynajem. Autorzy raportu wskazują, że największy potencjał mają centra dystrybucyjne i magazyny, bo inwestorów przyciąga stabilny operator, długa umowa i przewidywalny strumień czynszu.
Żabka przetarła szlak, Auchan poszedł za nią
Pierwszy głośny ruch wykonała Żabka, która w 2024 r. sprzedała pakiet 123 lokali za 32 mln dolarów, podpisując 20-letnią umowę najmu. Ekspertka INWI Agnieszka Radkiewicz ocenia, że transakcja pokazała, iż nawet portfel drobnych, rozproszonych nieruchomości może być atrakcyjny dla inwestora instytucjonalnego.
W 2025 r. w ślady konwiniencyjnego giganta poszedł Auchan Polska, który sprzedał osiem centrów handlowych. Oficjalna cena nie została ujawniona, ale według informacji rynkowych mogła sięgnąć około 195 mln euro, czyli ponad 800 mln zł, przy niezależnej wycenie portfela przekraczającej 210 mln euro. Francuska sieć pozostała głównym najemcą obiektów na podstawie 15-letnich umów z opcją przedłużenia. Wrześniowa transakcja magazynowa Żabki, obejmująca około 77 tys. m kw. powierzchni najmu, domyka listę największych operacji tego typu.
Zobacz również:
BIZNES · 17.10.2026Największy partner Polski hamuje. Zamówienia przemysłu runęły o ponad 10 proc.Jedna piąta rynku inwestycyjnego to już najem zwrotny
Trend widać w twardych danych. Według Savills transakcje sale and leaseback odpowiadały w 2025 r. za 20,8 proc. europejskiego wolumenu inwestycji w nieruchomości spożywcze, najwięcej od 13 lat, przy 10-letniej średniej na poziomie 9,6 proc. Polski rynek nieruchomości handlowych przyciągnął w 2024 r. około 1,6 mld euro, w 2025 r. 862 mln euro, a w samym pierwszym półroczu 2026 r. ponad 1 mld euro.
| Scenariusz INWI na lata 2027-2029 | Wartość transakcji sale and leaseback |
|---|---|
| Ostrożny |
ok. 2,3 mld zł |
| Bazowy |
ok. 4 mld zł |
| Wzrostowy |
ok. 6,1 mld zł |
Źródło: raport UCE Research i INWI
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
Agnieszka Radkiewicz szacuje, że w scenariuszu ostrożnym rynek najmu zwrotnego w detalu i FMCG będzie wart około 0,77 mld zł rocznie, w bazowym około 1,33 mld zł, a we wzrostowym blisko 2 mld zł rocznie. Do tego dochodzi 30 do 100 mln euro rocznie z transakcji obejmujących centra dystrybucyjne, magazyny i zakłady producentów żywności. Roczny wolumen inwestycji w polskie nieruchomości handlowe ma się utrzymywać w przedziale 1 do 1,5 mld euro, z czego najem zwrotny może stanowić 15 do 25 proc.
Inwestorzy prześwietlą kondycję najemcy
Dla właścicieli sklepów i fabryk kluczowa staje się wiarygodność finansowa. Daniel Radkiewicz z INWI zwraca uwagę, że w segmencie producentów FMCG najatrakcyjniejsze są aktywa, których działalności trudno przenieść w inne miejsce, ale wtedy rośnie znaczenie kondycji najemcy i jego zdolności do płacenia czynszu przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Inwestor kupuje bowiem nie tyle budynek, ile długoletni strumień czynszu od konkretnej firmy.
Autorzy raportu przewidują, że przedsiębiorstwa będą coraz wyraźniej dzielić majątek na aktywa dające przewagę konkurencyjną oraz te, z których można uwolnić kapitał bez szkody dla działalności. Jeśli trend się utrzyma, sprzedaż własnych nieruchomości przestanie być ostatecznością zadłużonych firm, a stanie się standardowym narzędziem finansowania wzrostu, tak jak od lat jest nim leasing samochodów czy maszyn.
Skala dwóch największych transakcji pokazuje, że mówimy już o pieniądzach porównywalnych z emisjami obligacji średniej wielkości spółek. Sama Żabka pozyskała w ten sposób w ciągu dwóch lat równowartość blisko pół miliarda złotych, a Auchan jednym ruchem uwolnił kapitał zamrożony w ośmiu galeriach. Dla konkurentów, którzy wciąż trzymają nieruchomości w bilansach, to czytelny sygnał, ile może być warte ich własne zaplecze.