Na rynku gruntów budowlanych skończyły się stare reguły gry. Jak wynika z raportu firmy doradczej Walter Herz, który opisały Rzeczpospolita i wnp.pl, ceny działek pod zabudowę mieszkaniową wzrosły w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 24 proc. w Gdańsku i o 20 proc. w Krakowie. To tempo, o jakim właściciele mieszkań mogą dziś tylko pomarzyć, bo ceny lokali w największych miastach wyraźnie wyhamowały.
Grunt to już nawet 30 proc. ceny mieszkania
Skutki widać w strukturze kosztów budowy. W Krakowie ziemia odpowiada obecnie za 25 do 30 proc. wartości mieszkania, podczas gdy jeszcze kilka lat temu było to 10 do 15 proc. Mówiąc wprost, kupując nowe mieszkanie za milion złotych, nawet 300 tys. zł płaci się dziś za sam udział w gruncie, zanim deweloper położy pierwszą cegłę.
Rynek podzielił się przy tym na dwie ligi. W cenie są działki objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy albo decyzją lokalizacyjną dla inwestycji mieszkaniowej. Grunty bez jasnej ścieżki do pozwolenia na budowę, gdzie na decyzje administracyjne czeka się miesiącami, tracą na atrakcyjności, bo ryzyko utknięcia inwestycji przeniosło się na kupującego.
Zobacz również:
BIZNES · 26.10.2026Przez zmianę czasu pracowali godzinę dłużej. Tyle pracodawca musi im dopłacićReforma planistyczna wywróciła stolik
Za nowym porządkiem stoi reforma planowania przestrzennego, której kluczowy etap wszedł w życie 1 września. Gminy miały do tego czasu uchwalić plany ogólne, nowe dokumenty zastępujące studia uwarunkowań. Do końca sierpnia zrobiło to jednak tylko około 35 proc. gmin w Polsce, a na dodatek wygasła procedura lex deweloper, z której chętnie korzystali inwestorzy mieszkaniowi.
Chcesz częściej widzieć treści BNBN w Google?Dodaj nas do ulubionych źródeł
Wśród dużych miast, które zdążyły z planami ogólnymi, raport wymienia Poznań, Wrocław, Lublin, Bydgoszcz, Szczecin, Toruń, Białystok, Olsztyn, Opole, Zieloną Górę i Gorzów Wielkopolski. Na liście brakuje największych rynków mieszkaniowych, w tym Warszawy, Krakowa i Gdańska, a to właśnie tam o grunty z uporządkowanym statusem planistycznym toczy się najostrzejsza licytacja.
Luka planistyczna odbije się na cenach mieszkań
Eksperci Walter Herz ostrzegają, że przedłużająca się luka planistyczna może oznaczać mniej mieszkań na rynku w 2027 roku. Deweloperzy, którzy nie zdążyli zabezpieczyć gruntów z planami, będą czekać na dokumenty gmin albo przepłacać za nieliczne gotowe do zabudowy parcele, a presja na ceny ziemi przeniesie się na ceny lokali tam, gdzie popyt pozostanie mocny.
Dla osób planujących budowę domu wnioski są dwojakie. Działka w gminie z uchwalonym planem ogólnym ma dziś mocniejsze fundamenty cenowe niż kiedykolwiek, bo jej status prawny jest przewidywalny. Z kolei kupowanie gruntów bez planu w nadziei na przyszłe odrolnienie albo warunki zabudowy stało się loterią, w której stawką są lata oczekiwania na decyzje urzędników.